基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs增量擴(kuò)圍有何突破口？監(jiān)管部門、專家學(xué)者回應(yīng)市場關(guān)切

    本報記者 昌校宇

    推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)是支持國家重大戰(zhàn)略實施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。

    下一步，如何推動中國REITs市場長期穩(wěn)定發(fā)展？哪些資產(chǎn)類型即將取得突破？還有何待解難題？12月8日，以“加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量步伐”為主題的首屆長三?REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會回應(yīng)了市場關(guān)切。

    住建部明確完善保租房REITs相關(guān)政策

    專家建議啟動“公積金+REITs+租賃住房”

    在各方共同努力下，公募REITs試點(diǎn)逐步走出了一條既借鑒成熟市場經(jīng)驗和規(guī)律，又符合中國國情的發(fā)展之路。

    發(fā)展保障性租賃住房REITs，是積極推動REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展、通過金融支持保障性租賃住房市場建設(shè)的重要舉措。

    中國建設(shè)銀行積極參與探索實踐。建行黨委書記、董事長田國立介紹，前期，建行推出了國內(nèi)第一筆私募住房租賃REITs項目。今年8月份，建行又以咨詢顧問、戰(zhàn)略投資、基金托管等多種角色，積極參與首批3只保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)。目前，建行正在以基金管理人等角色積極參與天津、廣州、南京等地項目，爭取更多項目盡快推向市場。在這個循環(huán)中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。基金的設(shè)立，在長租房投資收購端增添了強(qiáng)有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產(chǎn)的進(jìn)程，而REITs的發(fā)行作為打通存量資產(chǎn)盤活和投融資循環(huán)通道的關(guān)鍵的一步，使長租房資產(chǎn)端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長潘偉表示，隨著保障性租賃住房建設(shè)籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)和市場需求將不斷豐富，社會各方參與保障性租賃住房REITs的積極性也在顯著提升。但仍有地方反映，為更有效推動保障性租賃住房REITs工作，還需要繼續(xù)拓寬發(fā)行主體，進(jìn)一步完善保障性租賃住房稅收優(yōu)惠政策等。下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合相關(guān)部門，完善保障性租賃住房REITs相關(guān)政策。

    在創(chuàng)新方面，北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長、金融學(xué)教授劉俏設(shè)想，可不可以啟動一個“公積金+REITs+租賃住房”三位一體的金融創(chuàng)新。公積金從供給端發(fā)力，匯聚社會資本（公募REITs或是其他長期資本），結(jié)合市場機(jī)構(gòu)成立運(yùn)營主體（投資型公積金），聯(lián)合收購、運(yùn)營、新建地方保障性住房，繳納公積金的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新市民、城市的靈活就業(yè)群體，可以入駐這些租賃住房、長租公寓，通過這種方式，讓他們能夠讓真正地融入到城市里面來。

    光伏發(fā)電新能源項目即將取得突破

    研究規(guī)范共性問題

    我國REITs市場還處于起步階段，其發(fā)展成熟還需要一個逐步的長期過程。

    除了現(xiàn)有REITs資產(chǎn)類型，全國政協(xié)常委、全國政協(xié)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村委員會副主任、國家發(fā)展和改革委員會原副主任張勇預(yù)計，光伏發(fā)電新能源項目、民企背景的倉儲項目即將取得突破，促進(jìn)行業(yè)類型更加豐富多元，進(jìn)一步提高REITs市場活力。

    談及未來推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的發(fā)力點(diǎn)，張勇建議，推動實現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)、構(gòu)建多層次住房供給體系、加快新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，都需要源源不斷的資金支持，推動清潔能源、保租房、大數(shù)據(jù)中心等項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以為這些領(lǐng)域的新項目帶來源頭活水。

    劉俏認(rèn)為急需取得突破的一個領(lǐng)域是，把碳資產(chǎn)納入REITs底層資產(chǎn)的范圍。“納入進(jìn)來之后通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價格，可以反映出不同類型、不同地區(qū)的碳資產(chǎn)，對應(yīng)什么樣價格。”

    劉俏進(jìn)一步分析稱，“有些行業(yè)資本回報并不高，如高鐵、新能源車、5G基站等關(guān)鍵領(lǐng)域，但是其社會回報很高，因為它在整個國民經(jīng)濟(jì)里面處于節(jié)點(diǎn)位置。在這幾個領(lǐng)域的投資和技術(shù)變革本身，會有外溢效應(yīng)，沿著上下游向外擴(kuò)散，對整體經(jīng)濟(jì)的影響有個倍數(shù)效果，它的社會回報是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于資本回報的。對于這些領(lǐng)域，需要把它識別出來，納入到REITs發(fā)展的底層資產(chǎn)范圍里，優(yōu)先發(fā)展這些領(lǐng)域。”

    北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長張崢表示，總體上來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)會順利推進(jìn)，市場規(guī)模也會穩(wěn)步增長。資本運(yùn)作模式的多樣性是主要影響因素之一，例如，公募REITs和Pre-REITs工具的銜接轉(zhuǎn)換。長三角也提出基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動發(fā)展，未來的發(fā)展情況如何，值得關(guān)注。

    就法規(guī)層面，張勇認(rèn)為，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場逐步發(fā)展壯大，試點(diǎn)過程中形成的共識可以及時通過制度規(guī)則固定下來，對發(fā)現(xiàn)的共性問題也可以研究作出統(tǒng)一規(guī)范。完善規(guī)則、推動立法，努力構(gòu)建成熟穩(wěn)定、明確規(guī)范的制度體系，將有力推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（編輯 孫倩）