上市公司“去地產(chǎn)化”提速 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯將被重構(gòu)

    本報(bào)記者 杜雨萌

    1月6日，中國(guó)電建一紙公告的落地，正式向市場(chǎng)宣告其247億元的地產(chǎn)資產(chǎn)被剝離，以及聚焦主業(yè)、加速擁抱新經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)決態(tài)度。對(duì)此，二級(jí)市場(chǎng)投資者亦用實(shí)際行動(dòng)來表達(dá)對(duì)其的支持態(tài)度。截至1月7日收盤，在滬深兩市股指雙雙下跌的背景下，中國(guó)電建逆市上漲4.19%，單日市值增長(zhǎng)53.55億元。

    在招商證券首席分析師唐笑看來，隨著中國(guó)電建的資產(chǎn)置換取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，對(duì)于公司來說，或從兩方面受益。一方面，受去年樓市調(diào)控的持續(xù)影響，公司旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)大幅虧損，此次置換完成后，料在后續(xù)顯著增厚公司利潤(rùn)。另一方面，上市公司主體剝離涉房業(yè)務(wù)，亦有助于打開融資渠道，推進(jìn)其電力運(yùn)營(yíng)的高質(zhì)量發(fā)展，并進(jìn)一步釋放公司在清潔能源、抽水蓄能建設(shè)上的顯著優(yōu)勢(shì)。

    在業(yè)內(nèi)看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的制度紅利開始變得稀薄，上市公司“退房”或更加常態(tài)化。

    多家上市公司“退房”

    盡管A股每年都有上市公司剝離或置換房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，但若縱向比較來看，去年房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”格外凜冽、且暫不知何時(shí)能迎來“春暖花開”之際，“打退堂鼓”的企業(yè)數(shù)量明顯增多。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅去年，就有包括中國(guó)電建、廣宇發(fā)展、中天金融、廈門鎢業(yè)、廈門國(guó)貿(mào)、順鑫農(nóng)業(yè)、海南椰島等在內(nèi)的至少20余家上市公司發(fā)布公告，稱將剝離或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。其中，更有一些老牌房企順勢(shì)變更發(fā)展賽道。

    如早在去年9月份，廣宇發(fā)展就發(fā)布公告稱，將剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、注入新能源產(chǎn)業(yè)。12月底，其資產(chǎn)置換方案獲得股東大會(huì)通過，由此也標(biāo)志著廣宇發(fā)展的主營(yíng)業(yè)務(wù)將由房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)整為綠色能源投資運(yùn)營(yíng)。同樣變更賽道的亦包括中天金融。

    國(guó)信證券高級(jí)研究員張立超在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已基本結(jié)束了高周轉(zhuǎn)、高盈利的發(fā)展模式，進(jìn)入深度調(diào)整期。疊加針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)精細(xì)化的政策調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率可以說下降得尤為明顯。除此之外，當(dāng)下在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越加充分的形勢(shì)之下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行業(yè)整體盈利也已基本見頂。這也就不難理解，緣何涉房企業(yè)加速剝離或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

    事實(shí)上，上市公司加速“退房”的一大根本原因，無外乎房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收貢獻(xiàn)已不再具有誘惑力，或可以說已成企業(yè)負(fù)擔(dān)。這一點(diǎn)，在中國(guó)電建、順鑫農(nóng)業(yè)等企業(yè)身上，體現(xiàn)得尤為明顯。以順鑫農(nóng)業(yè)為例，去年上半年，公司地產(chǎn)板塊整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.22億元，凈利潤(rùn)虧損2.3億元。

    東方金誠(chéng)工商企業(yè)部高級(jí)分析師谷建偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是政策調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，但2021年，隨著土地供給政策的調(diào)整以及“三道紅線”等融資政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)盈利明顯下滑。歸其根本，主要是前期較高的拿地成本及建安支出等原因增加了企業(yè)支出。與此同時(shí)，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期較大規(guī)模的資金投入，在一定程度上又導(dǎo)致了企業(yè)的債務(wù)規(guī)模相對(duì)較高。所以，整體上看，上市公司在面臨業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的壓力下，部分涉房企業(yè)或非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)的加速“去地產(chǎn)化”，顯然是為了企業(yè)發(fā)展能輕裝上陣。

    契合經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向

    “房地產(chǎn)是我國(guó)家庭資產(chǎn)配置中最重要的載體，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。但近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，亦同步出現(xiàn)房?jī)r(jià)過快上漲、擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)等問題。”張立超直言，房地產(chǎn)過度金融化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，已經(jīng)成為影響我國(guó)金融體系健康發(fā)展的“灰犀牛”。因此，若從該角度看，非主業(yè)企業(yè)加速“去地產(chǎn)化”，顯然契合了當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)“脫虛向?qū)?rdquo;的導(dǎo)向，這既有利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)的杠桿率，也有利于引導(dǎo)資金把重心放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上來。

    盡管房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“高光”不再，但由于其規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，即便時(shí)至今日，它仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展的確可以帶動(dòng)許多上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，然而近年來，房地產(chǎn)的金融投資屬性，進(jìn)一步導(dǎo)致居民的財(cái)富配置過于集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這本身就會(huì)形成居民消費(fèi)擠出，也會(huì)影響到制造業(yè)企業(yè)的資本和技術(shù)創(chuàng)新投入，導(dǎo)致勞動(dòng)力成本上升融資難度加大、研發(fā)資金不足，轉(zhuǎn)型升級(jí)滯后。所以，“去地產(chǎn)化”本身也可以說是房地產(chǎn)行業(yè)整體去產(chǎn)能化、去杠杠化重要體現(xiàn)，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的再平衡以及結(jié)構(gòu)性改革。

    必須要承認(rèn)的是，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯生變，行業(yè)轉(zhuǎn)型的需求及目標(biāo)相較以往均更加明確，而這對(duì)于留下來的人說，如何從過往的野蠻生長(zhǎng)回歸正向軌道，走出一條高質(zhì)量發(fā)展之路，是其應(yīng)該、也是必須要思考的。

    谷建偉預(yù)計(jì)，未來房企的發(fā)展或轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;低負(fù)債、高品質(zhì)、合理利潤(rùn)”的模式。在此背景下，房企在經(jīng)營(yíng)發(fā)展方面不僅要符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，更要在產(chǎn)品和服務(wù)等方面精耕細(xì)作。具體來說，一是優(yōu)化項(xiàng)目區(qū)域布局，加強(qiáng)項(xiàng)目精細(xì)化管理，提升土地儲(chǔ)備質(zhì)量；二是優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)定位，從“科技”、“綠色”等方面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)，加強(qiáng)產(chǎn)品和服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；三是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、到物業(yè)服務(wù)整個(gè)鏈條層面的運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性；四是量入為出，加強(qiáng)資金管理，確?，F(xiàn)金流安全。

    張立超也表示，未來，房企應(yīng)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)鏈配套、園區(qū)建設(shè)等方向作出同頻改變，拓展多元?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)，尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，從而更好地賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

（編輯 白寶玉）