單價(jià)9萬(wàn)元“壓箱底”樓盤“轉(zhuǎn)共” 北京樓市限競(jìng)房時(shí)代走向終結(jié)

    本報(bào)記者 王麗新

    近日，部分入市稍晚的限競(jìng)房開(kāi)始啟動(dòng)打折促銷，優(yōu)惠力度在98折至99折之間。經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這類項(xiàng)目多是2020年以后入市，開(kāi)發(fā)商持有時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，盡快清盤目標(biāo)之下，借助春節(jié)購(gòu)房窗口期打折促銷。

    與此同時(shí)，部分入市較早的限競(jìng)房項(xiàng)目剩余房源數(shù)量極少，多是進(jìn)入銷售末期，甚至已成準(zhǔn)現(xiàn)房或者現(xiàn)房，部分項(xiàng)目需二次備案后重新入市?？傮w而言，北京市場(chǎng)上的限競(jìng)房供應(yīng)減少，正在逐漸退出市場(chǎng)。

    事實(shí)上，2017年以來(lái)，累計(jì)110個(gè)限競(jìng)房先后入市，總計(jì)超過(guò)10萬(wàn)套，這種限價(jià)疊加限售5年的特殊商品住宅，占據(jù)著近幾年北京新建商品住宅市場(chǎng)的主流。但隨著土地市場(chǎng)進(jìn)入“兩集中”供地時(shí)代，限競(jìng)房幾乎不再有新增供應(yīng)，市場(chǎng)在售項(xiàng)目也多進(jìn)入末期，這意味著北京的限競(jìng)房時(shí)代即將終結(jié)。

    最貴限競(jìng)房“轉(zhuǎn)共”

    所謂限競(jìng)房，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，讓開(kāi)發(fā)商向上競(jìng)地價(jià)，向下競(jìng)房?jī)r(jià)，以這種方式生產(chǎn)出來(lái)的住房叫“限競(jìng)房”，是商品房的特殊形態(tài)，并不算保障房體系，可謂一種政策性商品住房。在北京房?jī)r(jià)峰值時(shí)期，限競(jìng)房比同一地區(qū)價(jià)格低20%-25%。如今這種在售樓盤，市場(chǎng)上已不多，但仍有個(gè)別項(xiàng)目備受關(guān)注。

    1月13日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“北京市住建委”）發(fā)布了一則公告，將海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園調(diào)整為“政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房項(xiàng)目”。在這種方式下，房屋的性質(zhì)仍然是商品住房，購(gòu)房者與政府按比例共同持有房屋的產(chǎn)權(quán)。

    據(jù)記者了解，這是北京兩個(gè)“壓箱底”的明星限競(jìng)房樓盤，一個(gè)位于海淀區(qū)北二環(huán)至三環(huán)，一個(gè)位于東城區(qū)南二環(huán)邊，過(guò)去被稱為北京最貴的限競(jìng)房。2017年，華潤(rùn)+招商+碧桂園聯(lián)合體、天恒集團(tuán)分別先后拿下“一南一北”兩個(gè)項(xiàng)目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓其“未賣先火”，備受期待。但本應(yīng)作為第一批限競(jìng)房項(xiàng)目入市的學(xué)院里、永定府，自2017年項(xiàng)目用地出讓后卻近乎“銷聲匿跡”。

    根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地出讓文件，學(xué)院里項(xiàng)目用地的商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)約8.5萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)約8.96萬(wàn)元/平方米；永定府項(xiàng)目用地的商品住房銷售均價(jià)則不超過(guò)約8.9萬(wàn)元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)約9.35萬(wàn)元/平方米。而據(jù)某中介平臺(tái)信息顯示，學(xué)院里周邊二手房的銷售均價(jià)基本在10萬(wàn)元/平方米上下浮動(dòng)；而永定府項(xiàng)目周邊的新盤天壇府指導(dǎo)價(jià)也達(dá)到了12.2萬(wàn)元/平方米。

    “地塊價(jià)值逐漸提升，同時(shí)又有‘限價(jià)’屬性傍身，導(dǎo)致當(dāng)前其與周邊的商品房和二手房?jī)r(jià)格形成了倒掛，且兩個(gè)項(xiàng)目的銷售限價(jià)與周邊房屋銷售價(jià)格的差距不小。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為保證項(xiàng)目的商品住房屬性不發(fā)生改變，同時(shí)確保房屋優(yōu)先于自住，因此被改成新型共有產(chǎn)權(quán)房。

    “限競(jìng)房時(shí)代位置最好的永定府與學(xué)院里轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)成為新型共有產(chǎn)權(quán)房，對(duì)整體市場(chǎng)影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，經(jīng)過(guò)調(diào)整后，符合條件的購(gòu)房人群將大大減少，避免了出現(xiàn)萬(wàn)人搶房的現(xiàn)象，說(shuō)明北京調(diào)控政策的力度依然非常高。

    限競(jìng)房時(shí)代終結(jié)？

    眾所周知，在限競(jìng)房時(shí)代，土地是以“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”拍賣方式出讓，但2021年已不再采用這種拍地模式，“兩集中”供地的新土拍方式，對(duì)房?jī)r(jià)源頭的土地溢價(jià)率抑制作用明顯，由此而來(lái)的是，作為一種特殊時(shí)段下的特殊商品住房，北京限競(jìng)房逐漸離場(chǎng)。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京限競(jìng)房累計(jì)入市已超過(guò)10萬(wàn)套，合計(jì)成交的限競(jìng)房住宅完成網(wǎng)簽的為83627套，可售庫(kù)存只有約1.6萬(wàn)套，集中在少數(shù)項(xiàng)目中。整體看，平均網(wǎng)簽完成82%，鑒于銷售后網(wǎng)簽的滯后性，實(shí)際大約銷售要增加10%，也就是約92%的項(xiàng)目已經(jīng)售完。

    “限競(jìng)房市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，大部分項(xiàng)目簽約相對(duì)活躍，但少數(shù)郊區(qū)項(xiàng)目滯銷。除了較晚入市項(xiàng)目外，多數(shù)項(xiàng)目進(jìn)入銷售末期，有部分同期發(fā)售預(yù)售證的房源網(wǎng)簽不到30%，可見(jiàn)這些項(xiàng)目中大部分房源已經(jīng)屬于滯銷品。”張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)剩余的1萬(wàn)多套去化難度依然很大。

    或許，這就是上文提及的限競(jìng)房打折促銷的主要原因之一。值得一提的是，有不愿具名人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由于限競(jìng)房同質(zhì)化嚴(yán)重，又多在同一時(shí)間集中開(kāi)盤，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格、產(chǎn)品以及營(yíng)銷等方面一度展開(kāi)激戰(zhàn)。在限競(jìng)房集中供應(yīng)的2018年，曾一度出現(xiàn)超過(guò)70%的限競(jìng)房選擇降價(jià)入市或計(jì)劃降價(jià)入市的現(xiàn)象，降價(jià)意味著利潤(rùn)的損失，不排除部分限競(jìng)房選擇減配的可能。而隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)交房，現(xiàn)在確實(shí)出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)事件。

    “由于限競(jìng)房的同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，去化難度逐漸加劇，且存在一定的分化特征，區(qū)域間的分流競(jìng)爭(zhēng)較大，部分郊區(qū)項(xiàng)目去化表現(xiàn)欠佳。”關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，新增供應(yīng)不再，從目前市場(chǎng)庫(kù)存來(lái)看，北京限競(jìng)房時(shí)代正逐漸落幕。

（編輯 喬川川）