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“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展 專家稱支持改善性住房需求還有優(yōu)化空間

2022-11-15 00:16  來源:證券日報 

    本報記者 蘇向杲 楊潔

    11月11日,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》),提出“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,全面落實房地產(chǎn)長效機制,因城施策支持剛性和改善型住房需求,保持房地產(chǎn)融資合理適度,維護住房消費者合法權(quán)益,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。11月14日,某地銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示,確實接到《通知》,正在落實文件要求。

    中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示,《通知》進一步強調(diào)了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的支持以及對金融機構(gòu)的一些約束有所松綁,凸顯了金融監(jiān)管部門保房地產(chǎn)主體的意愿。

    “《通知》全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策,是穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長的重要舉措,具有積極意義。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對《證券日報》記者表示,下一步,各地應(yīng)加快落實《通知》要求,加大差別化住房信貸政策實施力度,加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調(diào)整主要集中在支持剛性住房需求,在如何更好地支持改善性住房需求方面,還有較大優(yōu)化空間。

    “政策力度最大

    措施最為具體”

    《通知》包含16條內(nèi)容,涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。

    “自2021年9月底對房地產(chǎn)政策進行邊際調(diào)整以來,本次政策力度最大、措施最為具體。”中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司原司長盛松成撰文表示,一是金融政策支持對象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執(zhí)行進一步優(yōu)化。不過,整體政策方向未變,“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

    具體來看,從金融政策支持對象來看,涵蓋供給端(房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè))和需求端(居民)融資需求。其中,在供給端,《通知》要求,穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放,“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”;金融機構(gòu)合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險;保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下,按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

    從需求端來看,《通知》提到,支持個人住房貸款合理需求,支持各地在全國政策的基礎(chǔ)上,因城施策實施好差別化住房信貸政策,合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。

    《通知》還提出,“支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資”“鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《證券日報》記者表示,《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時,提高了信托機構(gòu)的市場地位,這標(biāo)志著房地產(chǎn)金融工作從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進入到信托融資形式。

    《通知》明確,對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持,促進項目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

    “《通知》確立了非常重要的風(fēng)控制度,即展期制度。”嚴(yán)躍進表示,展期是金融機構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措,通過展期模式,有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定。此次展期的年限為1年,各類金融機構(gòu)要用足用好政策,支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

    強調(diào)保交樓

    鼓勵提供配套融資支持

    “此次文件對于‘保交樓’金融服務(wù)專門列出一章予以說明,并且措施極為細(xì)致具體。”盛松成表示。

    在積極做好“保交樓”金融服務(wù)方面,《通知》提到,支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持。

    嚴(yán)躍進表示,《通知》在既有專項借款基礎(chǔ)上,還提到了配套融資支持。首先,配套融資支持的前提是,專項借款融資已積極到位、樓盤落實了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。其次,配套融資支持將作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款的子產(chǎn)品,最長有3年的資金投放期限,同時不牽涉房貸風(fēng)險評估和房貸不良率考察等相關(guān)內(nèi)容。最后,此類資金的償還方面,明確了樓盤后續(xù)銷售款是主要的還貸來源。

    事實上,9月22日,國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款,支持遼寧“保交樓”項目。

    除“保交樓”備受關(guān)注外,《通知》還明確,依法保障住房金融消費者合法權(quán)益,包括鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息;切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益。

    《通知》還提到,“積極配合做好受困房企風(fēng)險處置”,“做好房地產(chǎn)項目并購金融支持”。鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。此外,對于部分已進入司法重整的項目,金融機構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧的原則,一企一策協(xié)助推進項目復(fù)工交付。

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