多家公募REITs試點機(jī)構(gòu)表態(tài)：做好擴(kuò)募準(zhǔn)備 積極篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

    本報記者 昌校宇

    3月28日，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好社會資本投融資合作對接有關(guān)工作的通知》提出，推動更多符合條件的存量項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

    證監(jiān)會3月18日官網(wǎng)消息稱，正在指導(dǎo)交易所抓緊制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，將適時征求市場意見。滬深交易所隨后表示，正緊鑼密鼓地進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的技術(shù)準(zhǔn)備工作，并積極引導(dǎo)有擴(kuò)募需求的REITs做好資產(chǎn)篩選，盡快推動項目落地，擴(kuò)大標(biāo)桿產(chǎn)品規(guī)模，盡早實現(xiàn)REITs全鏈條管理，進(jìn)一步推進(jìn)我國REITs常態(tài)化發(fā)展。

    多家相關(guān)參與機(jī)構(gòu)告訴《證券日報》記者，已做好相關(guān)準(zhǔn)備，并積極篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    擴(kuò)募或緩解二級市場

    供不應(yīng)求局面

    自2021年6月份首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目落地以來，目前已有11只產(chǎn)品上市。

    “上市以來，11只公募REITs市場表現(xiàn)符合預(yù)期、整體趨向平穩(wěn)。”上海證券基金評價研究中心高級基金分析師、博士孫桂平對《證券日報》記者表示，2022年以來，公募REITs二級市場經(jīng)歷一波“過山車”行情，波動率較前期變大。

    “資產(chǎn)的稀缺性是造成上述現(xiàn)象的主因。”孫桂平進(jìn)一步分析稱，目前僅11只產(chǎn)品上市，且相關(guān)產(chǎn)品的大部分份額均處于鎖定中，每只公募REIT平均可流動的份額僅有30%左右，遠(yuǎn)滿足不了資金的長期配置需求。預(yù)計未來隨著公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)募，以及更多新公募REITs產(chǎn)品發(fā)行，會導(dǎo)致資產(chǎn)稀缺性有所下降，市場變化將相對平穩(wěn)。

    對于監(jiān)管層出臺的公募REITs擴(kuò)募規(guī)則，多家參與機(jī)構(gòu)認(rèn)為，將有助于推動市場規(guī)模穩(wěn)步增長，改善流動性。

    中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人士告訴《證券日報》記者，當(dāng)前境內(nèi)公募REITs上市初期，資產(chǎn)管理規(guī)模較小，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和品牌效應(yīng)尚不顯著。試點原始權(quán)益人普遍為各行業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)設(shè)施龍頭，多持有大量符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，因此在不斷擴(kuò)大公募REITs試點數(shù)量的同時，盡快引入擴(kuò)募機(jī)制，有助于為更多長期性的資金入市創(chuàng)造條件。

    上述負(fù)責(zé)人士同時表示，目前擴(kuò)募規(guī)則尚未正式出臺，但根據(jù)公募REITs產(chǎn)品特點，擴(kuò)募機(jī)制可以幫助公募REITs實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持續(xù)注入，也可以合適幫助REITs收購資產(chǎn)、優(yōu)化投資組合、分散風(fēng)險，從而實現(xiàn)管理賦能下的價值增長，提升分紅派系的水平和穩(wěn)定性。

    多家試點機(jī)構(gòu)表態(tài)

    做好擴(kuò)募準(zhǔn)備

    對于公募REITs產(chǎn)品擴(kuò)募，多家試點機(jī)構(gòu)表示，已做好系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。

    “博時基金正在等待擴(kuò)募規(guī)則的具體指示，進(jìn)而進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)募工作。”博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理王翹楚向《證券日報》記者透露，招商蛇口產(chǎn)園資產(chǎn)儲備豐厚，囊括在建、開業(yè)、成熟期的資產(chǎn)。同時，持續(xù)計劃和研究將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入。

    王翹楚進(jìn)一步介紹，招商蛇口和博時基金持續(xù)聯(lián)動，對外共同尋找合適可注入資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴(kuò)大，健康發(fā)展。招商蛇口先后發(fā)起了招商局商業(yè)房托和蛇口產(chǎn)園雙REITs平臺，可以在保留經(jīng)營管理權(quán)下注入成熟資產(chǎn)至REITs平臺，提升REITs平臺流動性，助力招商蛇口降低重資產(chǎn)比例，由重轉(zhuǎn)輕有效發(fā)揮產(chǎn)業(yè)+金融的資源優(yōu)勢，以產(chǎn)融聯(lián)動方式激發(fā)持有物業(yè)活力，形成全生命周期的產(chǎn)融聯(lián)動體系。

    中航基金不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理宋鑫向《證券日報》記者介紹，“中航基金一直在為中航首鋼綠能REIT的擴(kuò)募做前期硬件和軟件上的準(zhǔn)備，積極篩選可擴(kuò)募資產(chǎn)。同時，公司也一直將公募REITs業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)品，正積極推進(jìn)相關(guān)儲備項目。”

    平安基金方面表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，目前已搭建起涵蓋項目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運營全流程的專業(yè)團(tuán)隊，對應(yīng)中后臺部門也做好了充分的擴(kuò)募準(zhǔn)備。

    建信基金方面透露，“公司正在積極對接企業(yè)，挖掘、儲備優(yōu)質(zhì)可擴(kuò)募資產(chǎn)。”

    此外，3月29日開始詢價的華夏中國交建REIT也為擴(kuò)募做足準(zhǔn)備。公開資料顯示，華夏中國交建REIT為中國交建旗下高速公路資產(chǎn)的唯一上市平臺。截至2021年6月末，中國交建在建特許經(jīng)營權(quán)項目（未包含境外收購的特許經(jīng)營項目）總投資概算3701.07億元，資產(chǎn)儲備豐富，支持持續(xù)擴(kuò)募。

    宋鑫預(yù)計，“目前公募REITs還處于試點階段，未來相關(guān)產(chǎn)品規(guī)模會穩(wěn)步提升。”