本報(bào)記者 王麗新
“過去的大半年,我們一起經(jīng)歷了從未有過的起伏跌宕,這是中國房地產(chǎn)行業(yè)誕生30多年來從未有過的大變局。”3月24日下午,在旭輝控股2021年業(yè)績說明會(huì)上,旭輝控股董事局主席林中向《證券日報(bào)》等媒體和投資者表示,“這大半年我聽到最多的一個(gè)字就是‘難’,銷售難、融資難、回款難、應(yīng)對做空難。”
3月24日午間,旭輝控股(以下或簡稱旭輝)交出2021年業(yè)績考卷。根據(jù)財(cái)報(bào),截至2021年底,旭輝控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1078.35億元,同比增長50.2%;2021年實(shí)現(xiàn)凈利潤123億元,同比增加3.6%;毛利率及核心凈利率分別為19.3%及6.8%;核心平均股本回報(bào)率為18.7%。
“未來5年目標(biāo)是做強(qiáng)做厚做久,要穿新鞋走新路,擁抱變化,由過去追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量和效益。”林中表示,接下來將圍繞產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和資產(chǎn)構(gòu)建“一業(yè)為主,相關(guān)多元”的發(fā)展戰(zhàn)略,實(shí)施輕重結(jié)合策略,加大對輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入,未來運(yùn)營型業(yè)務(wù)收入占比提升至30%-40%,練就旭輝穿越周期的能力。
年內(nèi)有一筆剛性到期債券
作為在北京首輪集中供地中拿地的唯一民營房企,旭輝控股的財(cái)務(wù)表現(xiàn)備受關(guān)注。
截至2021年末,旭輝剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.7%、62.8%和2.6倍,正式進(jìn)入綠檔;加權(quán)融資成本下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.0%。
“2022年年內(nèi)僅剩一筆剛性到期債券,目前剩余14.8億元有待償還。”旭輝控股CFO楊欣表示,今年以來,公司已提前回購兌付了多筆債券,目前一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比為12%。
值得一提的是,旭輝控股公布了截至2021年底的表外負(fù)債規(guī)模。旭輝執(zhí)行董事、控股CEO林峰表示,2021年末,旭輝非并表項(xiàng)目權(quán)益后有息負(fù)債(即表外負(fù)債)壓降至203.9億元,較2021年中期下降了約50億元。2021年末經(jīng)審計(jì)的對外擔(dān)保金額為157.88億元,無任何超額擔(dān)保。
“此前陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企,很大一部分的原因是外界并不知道其真實(shí)的負(fù)債情況,尤其是表外負(fù)債。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示,而旭輝此次公布表外負(fù)債規(guī)模,是對此前“瑞銀做空報(bào)告”的又一次回應(yīng),當(dāng)然也顯示出公司的自信。
值得注意的是,雖然表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)可控,但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向記者表示,旭輝的項(xiàng)目合作伙伴中不乏一些出險(xiǎn)房企,如果對方發(fā)生違約情況,則項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的啟動(dòng)資金或會(huì)受到一定影響,對旭輝的經(jīng)營及信用也或有一定影響。
對于投資者關(guān)注的合作項(xiàng)目有多少合作方出險(xiǎn)問題,林峰坦言回應(yīng)。他表示,旭輝在內(nèi)部對合作方進(jìn)行分類管理,35%是戰(zhàn)略合作方,56%是長期合作方,剩余9%是一般合作方。有21個(gè)合作項(xiàng)目的合作方出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn),其中14個(gè)項(xiàng)目是尾盤沒有融資,剩余7個(gè)是封閉管理,目前經(jīng)營正常。旭輝所有合作項(xiàng)目都有保持財(cái)務(wù)強(qiáng)管控,采取獨(dú)立資金管理,預(yù)留足額資金確保項(xiàng)目現(xiàn)金安全。
從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重利潤
從旭輝控股的盈利能力來看,2021年有所下滑。截至2021年底,旭輝控股歸屬股東凈利潤76.13億元,同比下降5.22%;毛利率及核心凈利潤率分別為19.3%及6.8%。
“對于房企來說,短期內(nèi)毛利率下降是大趨勢,降至15%-20%基本屬于正常波動(dòng)。”梁楠表示,但若跌破10%,企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)或?qū)⒚媾R一定的壓力。
“毛利率走低實(shí)際上是行業(yè)趨勢,涉及因素有土地成本、限價(jià)等因素。”肖云祥向《證券日報(bào)》記者表示,從行業(yè)毛利率走勢來看,如果說過去25%是行業(yè)紅線,就當(dāng)前來看,確實(shí)有不少房企毛利率降至20%以內(nèi),預(yù)計(jì)當(dāng)去年下半年以來出售的這一批低成本土地入市后,開發(fā)商的盈利能力或有所提升。
對此,楊欣也表示,從去年下半年以來集中供地成交情況來看,給開發(fā)商預(yù)留了合理利潤率空間。此外,經(jīng)過這一輪洗禮之后,大部分企業(yè)將以賺錢為目的,而不是拿到地為目標(biāo)。所以,預(yù)計(jì)接下來行業(yè)毛利率會(huì)有所修復(fù),希望2022年旭輝的毛利率有更好表現(xiàn)。
值得一提的是,利潤增厚往往伴隨著規(guī)模增長,過去房企更注重規(guī)模發(fā)展,多數(shù)房企考核機(jī)制也是以銷售額為準(zhǔn)繩,未來這一模式或?qū)⒏淖儭?/p>
對于2022年銷售目標(biāo)的制定情況,林中表示,2022年旭輝控股有3600億元貨值,今年的目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定,更關(guān)注銷售額的含金量和利潤,因?yàn)樾褫x已經(jīng)做了徹底的改變,從關(guān)注規(guī)模走向關(guān)注利潤和ROE(凈資產(chǎn)收益率)。
此外,林中還表示,房地產(chǎn)是永續(xù)行業(yè),是周期性行業(yè),現(xiàn)在是冬天,但不是末日,并且春天已經(jīng)不遠(yuǎn)了。雖然行業(yè)開發(fā)總量見頂,但韌性強(qiáng)、體量大、容量大。未來仍可維持“10億+”平方米開發(fā)量和“15萬億元+”交易量,容納多家“千億元+”大企業(yè)。
對于接下來市場走勢的判斷,林中表示,與2021年的“前高后低”不一樣,2022年將“前低后高”,市場正在逐步復(fù)蘇,期待五、六月份出現(xiàn)小陽春。房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定將起到壓艙石的作用,短期調(diào)整不會(huì)改變大趨勢,旭輝堅(jiān)持從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為城市綜合運(yùn)營服務(wù)商。
(編輯 白寶玉)
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