從41份房企三季報預(yù)告看兩個“新常識”

    王麗新

    截至10月27日，據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照申萬行業(yè)房地產(chǎn)分類，41家A股上市房企公布了三季報業(yè)績預(yù)告，按照預(yù)告凈利潤上限看，平均每家盈利1.1億元，比上一個低谷期2014年同期還要低0.8億元。

    當然，由于三季報尚未正式全部披露，這一數(shù)據(jù)尚存在不確定性。綜合對比之后，筆者發(fā)現(xiàn)，兩個“新常識”漸浮出水面。

    隨著金融資源向房地產(chǎn)行業(yè)配置占比減少，積極降負債、控杠桿以及去金融化縮表瘦身，保持健康發(fā)展是目標，這是“新常識”之一。畢竟，安全比增速更重要。

    從中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，國內(nèi)人均居住面積從不到4平方米到40多平方米，老百姓居住條件得到切實改善，這是進步。但遺留的問題是，房價越來越高，年輕人因沒買房在大城市難以立足，以過高貸款買房或也會增加債務(wù)風險。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)過去占用了過多金融資源，開發(fā)商靠高負債推動，這一路徑也不可持續(xù)。

    因此，當下房企需走出以“借債-買地-賣房-借債”的非理性循環(huán)發(fā)展怪圈，不再走復(fù)制規(guī)模道路，要靠研發(fā)創(chuàng)新造作品而非產(chǎn)品，靠精細化管理提效……“減肥”過程或許難熬，但堅持下來后，或有機會享受到行業(yè)深度調(diào)整后的紅利。

    今天的錢要留出一部分為新業(yè)務(wù)謀篇布局，房企要習慣于賺小錢賺慢錢，這是“新常識”之二。因為，能力比規(guī)模更重要。

    對房地產(chǎn)行業(yè)而言，增量市場的住宅開發(fā)天花板壓低，存量市場卻到了大有可為的時刻。比如城市更新、物業(yè)管理、租賃公寓、商管、物流、代建等領(lǐng)域，都是未來房企發(fā)力的重點。

    以物業(yè)服務(wù)為例，2020年這一市場營收已達1.18萬億元，實現(xiàn)IPO的物管理企業(yè)越來越多，在開發(fā)主業(yè)市值不佳的時刻，物管企業(yè)估值遠高于開發(fā)上市主體。后房地產(chǎn)時代是圍繞服務(wù)而非蓋房子做生意，擴大服務(wù)能力圈、提升服務(wù)品質(zhì)是商業(yè)模式核心。

    房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代結(jié)束已是業(yè)界共識，金融紅利正在被擠出房企利潤表，行業(yè)“高光時刻”已逝，新機會留給擁抱長期主義的發(fā)展商。房企需要“慢轉(zhuǎn)彎”，向精細化管理和服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力，轉(zhuǎn)變發(fā)展動能，靜待下一個春天。