王麗新
截至10月27日,據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,按照申萬行業(yè)房地產(chǎn)分類,41家A股上市房企公布了三季報業(yè)績預(yù)告,按照預(yù)告凈利潤上限看,平均每家盈利1.1億元,比上一個低谷期2014年同期還要低0.8億元。
當然,由于三季報尚未正式全部披露,這一數(shù)據(jù)尚存在不確定性。綜合對比之后,筆者發(fā)現(xiàn),兩個“新常識”漸浮出水面。
隨著金融資源向房地產(chǎn)行業(yè)配置占比減少,積極降負債、控杠桿以及去金融化縮表瘦身,保持健康發(fā)展是目標,這是“新常識”之一。畢竟,安全比增速更重要。
從中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程來看,國內(nèi)人均居住面積從不到4平方米到40多平方米,老百姓居住條件得到切實改善,這是進步。但遺留的問題是,房價越來越高,年輕人因沒買房在大城市難以立足,以過高貸款買房或也會增加債務(wù)風險。另一方面,房地產(chǎn)行業(yè)過去占用了過多金融資源,開發(fā)商靠高負債推動,這一路徑也不可持續(xù)。
因此,當下房企需走出以“借債-買地-賣房-借債”的非理性循環(huán)發(fā)展怪圈,不再走復(fù)制規(guī)模道路,要靠研發(fā)創(chuàng)新造作品而非產(chǎn)品,靠精細化管理提效……“減肥”過程或許難熬,但堅持下來后,或有機會享受到行業(yè)深度調(diào)整后的紅利。
今天的錢要留出一部分為新業(yè)務(wù)謀篇布局,房企要習慣于賺小錢賺慢錢,這是“新常識”之二。因為,能力比規(guī)模更重要。
對房地產(chǎn)行業(yè)而言,增量市場的住宅開發(fā)天花板壓低,存量市場卻到了大有可為的時刻。比如城市更新、物業(yè)管理、租賃公寓、商管、物流、代建等領(lǐng)域,都是未來房企發(fā)力的重點。
以物業(yè)服務(wù)為例,2020年這一市場營收已達1.18萬億元,實現(xiàn)IPO的物管理企業(yè)越來越多,在開發(fā)主業(yè)市值不佳的時刻,物管企業(yè)估值遠高于開發(fā)上市主體。后房地產(chǎn)時代是圍繞服務(wù)而非蓋房子做生意,擴大服務(wù)能力圈、提升服務(wù)品質(zhì)是商業(yè)模式核心。
房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代結(jié)束已是業(yè)界共識,金融紅利正在被擠出房企利潤表,行業(yè)“高光時刻”已逝,新機會留給擁抱長期主義的發(fā)展商。房企需要“慢轉(zhuǎn)彎”,向精細化管理和服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力,轉(zhuǎn)變發(fā)展動能,靜待下一個春天。
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