區(qū)域企業(yè)人才有機(jī)聯(lián)動(dòng) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs實(shí)現(xiàn)雙贏

    近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是對(duì)外開(kāi)放、招商引資、創(chuàng)新發(fā)展的重要載體，并塑造了全新的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：以促進(jìn)行業(yè)集聚為目的，為企業(yè)提供全生命周期發(fā)展契機(jī)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)丶夹g(shù)創(chuàng)新、提升資料生產(chǎn)能力、提高資本運(yùn)作活躍程度。

    以張江光大園、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，率先試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了新動(dòng)能。近日，上海證券報(bào)記者來(lái)到位于上海浦東新區(qū)盛夏路的張江光大園，深入了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何集產(chǎn)業(yè)研發(fā)、配套商業(yè)、便捷職居于一體，調(diào)動(dòng)人才培育和產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動(dòng)，以及公募REITs如何促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕重資產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)化。

    構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈

    近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要支撐，張江光大園是典型樣本。

    園區(qū)環(huán)境方面，內(nèi)部綠樹(shù)成蔭，環(huán)境清幽。配套設(shè)施方面，負(fù)一層為餐廳，一樓有咖啡館、鮮花店等，滿(mǎn)足員工日常生活需求。園區(qū)對(duì)面為人才公寓，方便員工就近居住。附近還有休閑、娛樂(lè)、健身等生活配套空間，員工可快速融入都市生活氛圍。

    區(qū)位條件方面，據(jù)張江光大園股東方——張江高科副總經(jīng)理趙海生介紹，張江光大園緊臨中環(huán)高架路，距離地鐵2號(hào)線廣蘭路站僅800米，可直達(dá)陸家嘴CBD，距離上?；疖?chē)站約17公里，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約25公里，交通便利。

    良好區(qū)位疊加現(xiàn)代辦公場(chǎng)景，使得張江光大園已近滿(mǎn)租。2017年至2020年，張江光大園出租率分別為96.30%、74.10%（因園區(qū)主動(dòng)調(diào)整造成）、97.40%、99.51%。

    趙海生表示，張江光大園的核心優(yōu)勢(shì)是以空間為載體，實(shí)現(xiàn)人才培育及產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)。張江光大園所屬區(qū)位為張江科學(xué)城，是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)園區(qū)。園區(qū)構(gòu)筑了生物醫(yī)藥創(chuàng)新鏈、集成電路產(chǎn)業(yè)鏈和軟件產(chǎn)業(yè)鏈的框架，建有醫(yī)藥、信息、集成電路、半導(dǎo)體、軟件、網(wǎng)游動(dòng)漫等國(guó)家級(jí)基地。

    張江光大園目前的租戶(hù)情況也反映了這一點(diǎn)。據(jù)華安張江光大園REIT的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)——上海集摯咨詢(xún)管理有限公司總經(jīng)理所付晶介紹，張江光大園租戶(hù)分布于四大產(chǎn)業(yè)方向：集成電路、在線經(jīng)濟(jì)、金融中后臺(tái)、先進(jìn)制造業(yè)。

    公募REITs帶來(lái)雙贏局面

    以張江光大園為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)率先試點(diǎn)公募REITs，為園區(qū)可持續(xù)發(fā)展注入新活力。業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)項(xiàng)目方而言，可盤(pán)活底層資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)生命力；對(duì)投資人而言，相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了公募REITs基金份額所代表的園區(qū)產(chǎn)權(quán)，參與張江科學(xué)城的發(fā)展。

    趙海生表示，經(jīng)多年發(fā)展，張江高科積累了大量?jī)?yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。公募REITs試點(diǎn)政策的出臺(tái)，有利于張江高科盤(pán)活優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，從“開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)”的粗放式發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—基礎(chǔ)設(shè)施REITs—開(kāi)發(fā)”的精細(xì)化閉環(huán)運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式。

    作為華安張江光大園REIT的基金管理人，華安基金相關(guān)人士表示，以公募基金為產(chǎn)品載體，公募REITs開(kāi)拓了新型的資產(chǎn)融資模式，即發(fā)行方信用與基礎(chǔ)資產(chǎn)完全隔離，要求資產(chǎn)本身產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，且長(zhǎng)期可持續(xù)。此外，公募REITs將更多考慮讓金融創(chuàng)新價(jià)值惠及廣大普通投資者。華安張江光大園REIT的基金合同期限為20年，兼顧產(chǎn)品推廣、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和靈活性。公募REITs以長(zhǎng)期持有資產(chǎn)為目的，在產(chǎn)品到期前可根據(jù)資產(chǎn)投資需求進(jìn)行擴(kuò)募或展期。

    張江光大園收益來(lái)源為基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得，包括租金、物業(yè)費(fèi)、車(chē)位費(fèi)及日常服務(wù)收入。2020年，張江光大園實(shí)現(xiàn)租金收入6808.76萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13%，占總收入的82%。對(duì)于投資者而言，華安張江光大園REIT的收益來(lái)源除了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益，還有資產(chǎn)增值收益。

    趙海生介紹，張江科學(xué)城是上海重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，區(qū)域發(fā)展前景良好，利好政策頻出。從運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)看，成員均為業(yè)內(nèi)資深從業(yè)人員，具備豐富的招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。張江高科和光控安石也為產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)提供產(chǎn)業(yè)資源。

    租戶(hù)情況方面，所付晶表示，租戶(hù)資質(zhì)良好，租約相對(duì)穩(wěn)定，續(xù)租意愿強(qiáng)且擴(kuò)租需求旺盛。園區(qū)租約一般3年一簽，至少在到期日6個(gè)月前通知是否續(xù)租。園區(qū)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中動(dòng)態(tài)調(diào)整租約分布，各類(lèi)租賃行為高度可預(yù)。“企業(yè)對(duì)于研發(fā)空間租賃需求旺盛，市場(chǎng)整體需求空間巨大。”所付晶說(shuō)。

    趙海生表示，公募REITs募得資金，主要用于繼續(xù)投資張江區(qū)域符合相關(guān)政策規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體而言，是位于上海張江科學(xué)城的3-2、3-4和4-2這3個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)園區(qū)項(xiàng)目，即張江科學(xué)城的上海集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園。

    激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)活力

    除了張江光大園，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、蘇州工業(yè)園區(qū)也展現(xiàn)了較為突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

    招商蛇口產(chǎn)業(yè)園位于深圳南山區(qū)蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園，是中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及前海蛇口自貿(mào)區(qū)“三區(qū)疊加”核心地帶。蘇州工業(yè)園區(qū)連續(xù)5年在商務(wù)部公布的國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)綜合考評(píng)中位列第一，在國(guó)家級(jí)高新區(qū)綜合排名中位列第四，并躋身科技部建設(shè)世界一流高科技園區(qū)行列。

    目前，我國(guó)成熟度較高、符合上市條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)主要包含建設(shè)在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、孵化器和實(shí)驗(yàn)室、產(chǎn)業(yè)配套等。中金研究表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)資產(chǎn)規(guī)模較大、類(lèi)別豐富、現(xiàn)金流盈利狀況穩(wěn)定、市場(chǎng)活躍度高、定價(jià)邏輯清晰，作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs具有諸多優(yōu)勢(shì)：能盤(pán)活存量資產(chǎn)；分散產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；增加社會(huì)資本參與園區(qū)建設(shè)；解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大的痛點(diǎn)。

    中金研究還表示，激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs市場(chǎng)活力的關(guān)鍵在于構(gòu)建可估值、可定價(jià)、可參與、可退出的市場(chǎng)框架，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

    華安基金建議，投資者長(zhǎng)期投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，可關(guān)注以下幾點(diǎn)。一是底層資產(chǎn)的區(qū)位情況、租戶(hù)質(zhì)量和區(qū)域發(fā)展。良好區(qū)位保證資產(chǎn)價(jià)值稀缺性，高質(zhì)量租戶(hù)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定性，區(qū)域可持續(xù)發(fā)展有利于提高物業(yè)租金，讓資產(chǎn)具備良好成長(zhǎng)性。二是資產(chǎn)運(yùn)管能力。公募REITs更注重底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，良好運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)及資源積累將提供保障。三是治理機(jī)制和管理架構(gòu)，包括基金決策機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)防范機(jī)制等。