公募REITs擴容在即 房地產(chǎn)存量管理成為熱點

    “十四五”規(guī)劃綱要提出，“推動基礎設施REITs健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，這是REITs首次進入國家級發(fā)展規(guī)劃。

    截至目前，我國已成功發(fā)行9單基礎設施REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計314.03億元，行業(yè)范圍涉及產(chǎn)業(yè)園、高速公路、污水處理、倉儲物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多個領域。

    日前，中國REITs論壇2021年會在蘇州成功召開，各界人士齊聚，為公募REITs發(fā)展獻計獻策。

    基建REITs破局

    證監(jiān)會副主席李超表示，公募REITs取得較好開局，未來將推動各類長線資金等機構投資者參與投資公募REITs市場。

    國家發(fā)改委副司長韓志峰透露，涉及公募REITs相關政策的各方面正在積極努力，總體來看事情在向好的方面發(fā)展。

    李超表示，公募REITs試點項目的成功落地，標志著我國公募REITs市場建設邁出了關鍵的一步，但立足新發(fā)展階段，推動公募REITs市場長期健康發(fā)展仍然任重道遠。

    2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs產(chǎn)品在滬深交易所掛牌上市，標志著中國公募REITs市場正式誕生。9只REITs的總募集規(guī)模達到314億元，全部實現(xiàn)溢價發(fā)行，REITs投資者的PB倍數(shù)基本位于1倍的水平，基礎設施資產(chǎn)在首發(fā)市場上的估值處于合理水平。

    數(shù)據(jù)顯示，上市之后，9只產(chǎn)品在首周表現(xiàn)穩(wěn)定，均實現(xiàn)了正的首周收益，平均收益率為2.15%，根據(jù)招募書中所披露的結果，9只REITs的資本化率（年度經(jīng)營性凈收入與資產(chǎn)估值之比）均超過了4.5%。

    開展基礎設施REITs試點，對推動形成市場主導的投資內(nèi)生增長機制，提升資本市場服務實體經(jīng)濟的質(zhì)效，構建投資領域新發(fā)展格局，具有重要意義。

    公募基礎設施REITs正是滿足權益投資者投資需求，破解當下基建企業(yè)權益融資難題的鑰匙，有助于建立起良性的基礎設施投融資生態(tài)。以穩(wěn)定運營的基礎設施為底層資產(chǎn)發(fā)行的REITs適合偏好于承擔較低風險、獲得穩(wěn)定回報的投資者。

    長期以來，基建企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績與市場和經(jīng)濟發(fā)展周期密切相關，在傳統(tǒng)的工程承包模式下，基建企業(yè)能夠根據(jù)工程進度獲得現(xiàn)金流，回款周期相對可控，但項目的整體回報率較低，盡管不同基礎設施類型略有差異，但項目建設的毛利率通常在8%~15%左右，中國建筑、中國交建、中國鐵建基礎設施建設業(yè)務的毛利率分別僅為8.5%、11.8%、7.2%。

    基礎設施REITs為基礎設施建設企業(yè)提供了全新的經(jīng)營模式選擇，有利于打造輕重資產(chǎn)“雙輪驅(qū)動”的商業(yè)模式和獨特的企業(yè)核心競爭力，降低企業(yè)風險，提升企業(yè)的投資回報率。基礎設施REITs能夠豐富我國基建企業(yè)的融資模式，可以根據(jù)自身的經(jīng)營模式選擇合適的權益型平臺上市或同時在多平臺上市。

    58安居客研究院分院長張波告訴記者，首先，從國家十四五期間鼓勵的公募REITs來看，在房地產(chǎn)領域的運用更多還是會體現(xiàn)在住房租賃，以及高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等方面。而交易性住宅以及商業(yè)地產(chǎn)并非鼓勵的對象，因此總體來看對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說影響有限，對偏向高科技創(chuàng)新類，并位于核心城市群的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會有相對利好。

    其次，從首批基礎設施REITs來看，房地產(chǎn)領域存量管理變得更為重要，REITs本身會更有利于提升存量物業(yè)的管理質(zhì)量，盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)快速變現(xiàn)，提升運營管理水平，推動收益的穩(wěn)定持續(xù)。

    REITs是一個逆周期工具，不管是美國還是新加坡的REITs，都是在特定時刻出現(xiàn)的產(chǎn)物，我國的REITs有一個最大的特點，主要是針對地方國有企業(yè)和片區(qū)開發(fā)商雪中送炭的產(chǎn)物。

    不過值得注意的是，9只REITs中有5只產(chǎn)權式REITs，覆蓋的企業(yè)背后核心是發(fā)展遇到了整體融資收緊的問題，而公募基礎設施REITs，主要是為了盤活國有資產(chǎn)，幫助其改善經(jīng)營狀況。

    推動納入融資融券標的

    我國基礎設施行業(yè)多樣性強、復雜度高，REITs產(chǎn)品在我國正處于初創(chuàng)探索階段。

    上交所總經(jīng)理蔡建春談到，將積極推動研究將公募REITs納入融資融券標的，并探索開發(fā)相關指數(shù)產(chǎn)品。

    蔡建春在會上指出，隨著我國基礎設施REITs市場邁出“從無到有”的第一步，建設新制度，完善新規(guī)則，引導建立市場化約束機制，已成為當務之急，未來要將借鑒國際最佳實踐與立足國情結合起來，持續(xù)優(yōu)化完善制度，形成可復制、可推廣的常態(tài)化機制。上交所將在中國證監(jiān)會的指導下，深入總結試點經(jīng)驗，認真解決存在的問題和不足，不斷提升基礎設施REITs服務實體經(jīng)濟的能力。

    下一步，隨著國家發(fā)改委“958號文”發(fā)布，我國基礎設施REITs有望在清潔能源、保障性租賃住房、新基建等領域推出更具創(chuàng)新特色的基礎設施REITs品類。

    目前基建企業(yè)資金端通過銀行信貸、短期債券等中短期資金進行融資，但其參與的基礎設施投資卻往往具有前期投入大、回報周期長的特點?；ㄆ髽I(yè)既需要與其投資周期相匹配的長期權益型資本，也需要有效和低風險的退出機制以縮短項目的回報周期。

    業(yè)內(nèi)人士表示，下一步，應大力促進將基礎設施作為基礎資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化并上市交易，使得基礎設施REITs成為我國基建企業(yè)權益型融資難題的破局之策?；A設施REITs不僅有利于吸引不同風險偏好水平的公眾投資者參與基礎設施的權益型融資，還有利于我國基建企業(yè)盤活基礎設施存量資產(chǎn)，改善基建企業(yè)財務狀況。

    隨著我國不斷推進加快金融行業(yè)的市場化，在基礎設施相關領域不斷培育和建立起資產(chǎn)導向的融資方式，真正推進REITs成為金融服務實體經(jīng)濟的有力抓手。