萬科孵化物業(yè)千億量級獨角獸 不急上市忙于跑通內生增長模式

    本報記者 王麗新

    從開發(fā)商附庸業(yè)務轉型為獨立“大管家”的上市企業(yè)，物業(yè)服務管理正逐漸成為一個好行業(yè)。好在“市場天花板高，資金需求少，政策環(huán)境友好。”在業(yè)內人士看來，若能跑通內生式增長的商業(yè)模式，這是一個長牛賽道。

    另外短期可見的好處是，上市不難，且PE是住宅開發(fā)的10倍左右，這或許是去年一年，碧桂園、雅居樂、新城集團和佳兆業(yè)4家標桿房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)登陸香港資本市場的背后動因。甚至最近，保利物業(yè)也按耐不住，開始釋放上市聲音。

    值得關注的是，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科、融創(chuàng)和龍湖對物業(yè)管理業(yè)務雖各有期許，共識卻是暫時不分拆上市。“物業(yè)公司分拆上市是比較荒唐的事，物業(yè)的本質是把服務做好。”這是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的看法。龍湖集團董事長吳亞軍則稱，物業(yè)管理是四大主航道業(yè)務之一，目前沒有分拆上市計劃。

    至于萬科物業(yè)，近日則傳出“擬于香港IPO，規(guī)模為10億美元”的消息，一經(jīng)傳出，萬科立刻否認，理由很簡單，萬科董事長郁亮4個月前稱，“特意讓物業(yè)保持跟資本市場的距離”，“大型的物業(yè)公司就我們沒上市，是吧？大家特別期待是吧？我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了”。

    孵化千億量級獨角獸

    “上市需要短期業(yè)績、需要公告，那他們（萬科物業(yè)）的技術達到很好了嗎？對萬科來說，再加上兩三百億元有什么意思？沒有啥貢獻，不搞個1000億元有意思嗎？”郁亮表示，“所以我們的缺口是1000億元，不是兩三百億元的問題。”

    據(jù)萬科2018年年報顯示，萬科物業(yè)2018年實現(xiàn)營業(yè)收入98億元，同比增長33%。據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，自2014年彩生活開啟物業(yè)服務企業(yè)上市之路后，大型房企剝離物業(yè)公司在港上市已達10家有余，加上在A股上市的南都物業(yè)11家上市物業(yè)企業(yè)，其市值從6億港元到380億港元不等，超過100億港元的則有4家。此外，業(yè)內預計，若保利物業(yè)順利上市，預計其市值也將超過300億元。

    值得關注的是，在目前披露2018年年報的營收指標中，綠城服務排在首位，營收為67億元人民幣，其當前市值約為195億港元。而市值排在上市物業(yè)公司之首的則是剛剛上市的碧桂園服務，上市以來PE維持在35倍—50倍之間，在上市物業(yè)管理企業(yè)中估值最高，總市值約高達380億港元。但其2018年營收接近50億元，僅約為萬科物業(yè)的一半。從這一角度看，正如業(yè)內所示，在香港這個收入模式在估值中如此占優(yōu)勢的資本市場中，對于一個營收百億元的公司來說，規(guī)模估值只有10億美元，是不是太少了？

    更重要的是，在萬科物業(yè)服務的480萬家庭，簽約合同面積現(xiàn)在已經(jīng)超過5.3億平方米的基礎上，加上存量時代巨大商機的到來，這是不是意味著，行業(yè)龍頭萬科物業(yè)成長為千億估值的企業(yè)存在可能性？若存在這種可能性，萬科或許可以不急于上市，畢竟頭部公司市占率還不夠高。

    “我們的物業(yè)是可以發(fā)展成千億級業(yè)務的，不知道什么時間，但是有機會。等他們（萬科物業(yè)）具備這個技術和實力了，再去談上市會好一些。”郁亮曾強調道，“不要著急去上市，會干擾他們（萬科物業(yè)）長期基礎的打造。”

    商業(yè)模式本質是服務

    目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于分散階段，公司眾多，非標準的管理也使得業(yè)務拓展能力較差。而大型公司通過標準化管理、優(yōu)質的服務質量和品牌效應，加快擴大業(yè)務規(guī)模，并以科技賦能，盈利能力穩(wěn)中有升。

    在資本推動下，大型物業(yè)公司正忙于跑馬圈地，這在一定程度上催生了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。但也有業(yè)內人士稱，在房地產(chǎn)企業(yè)的整盤戰(zhàn)略中，物業(yè)板塊過早上市有優(yōu)勢也有劣勢，比如記者接觸到的不少業(yè)主就反映，住區(qū)物業(yè)管理公司上市后，承諾的服務不到位，物業(yè)費卻漲得飛快，弄得再也不想買這家開發(fā)商的房子了。這樣一來，在未來增量開發(fā)市場高手較量中，可能會失去先機。

    正如孫宏斌所說，物業(yè)的本質在于服務。具備開發(fā)商背景、或者與第三方開發(fā)商有穩(wěn)定戰(zhàn)略合作關系的物業(yè)管理企業(yè)是增量市場中受益方，但也需要從單一的物業(yè)服務向多元業(yè)務發(fā)展，尤其在家政、維修、電商服務等社區(qū)增值服務，社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀市場及社區(qū)養(yǎng)老等增值服務方面下功夫。

    實際上，這也是萬科物業(yè)業(yè)務布局版圖。從2009年在財務上與萬科集團獨立，到2015年啟動完全市場化戰(zhàn)略，發(fā)展至今，萬科物業(yè)的在管物業(yè)中，50%已是非萬科開發(fā)。

    目前來看，萬科物業(yè)已涵蓋住宅物業(yè)、商企物業(yè)服務、開發(fā)商服務、社區(qū)資產(chǎn)服務、智能科技服務和社區(qū)生活服務六大板塊。截至2018年12月底，萬科物業(yè)已經(jīng)布局全國83個城市，合同項目共計2482個，其中住宅項目1971個，商企項目511個，合同面積達5.3億平方米。在2018年新增簽約飽和收入中，住宅業(yè)務占比65%，非住宅業(yè)務占比35%，其中非住宅業(yè)務收入比重在逐年增加。

    萬億元量級市場空間待挖掘

    事實上，在郁亮的設計中，不是沒有拆分萬科物業(yè)上市的計劃，而是不會以單一“住宅物業(yè)”公司經(jīng)營模式上市，這就還需要跑通利用數(shù)字化和新技術節(jié)省人工成本、提升人均效能，同時還能提升用戶體驗的商業(yè)模式。實際上，龍湖也在推進物業(yè)管理方面的數(shù)字化技術，這是在企業(yè)業(yè)務規(guī)模擴大10倍后，還能“玩得好”的根本，也是上市后市值空間持續(xù)走高的有利武器。

    “萬科物業(yè)每年拿出營業(yè)收入的1.5%給科技研發(fā)。”萬科物業(yè)CEO朱保全曾說，數(shù)字技術運用好比給物業(yè)管理這輛老坦克插上了信息與智能天線，推動了服務和管理手段的升級換代。在此基礎上，經(jīng)過兩年發(fā)展，2018年5月，萬科物業(yè)與珠海大橫琴投資有限公司合作，試圖打通通過運營城市資源管理城市空間的“物業(yè)城市”模式。

    兩個月后，萬科物業(yè)以首次公開募股定價方式購買戴德梁行4.9%的股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東。戴德梁行的資源眾所周知，接下來，萬科物業(yè)即推出了HSQ高端物管認證體系，這標志著萬科物業(yè)高端物業(yè)管理體系進入產(chǎn)品化階段。緊接著，朱保全宣布了萬科物業(yè)“住宅商企兩翼齊飛”的發(fā)展戰(zhàn)略。

    不難看出，不管是商業(yè)還是住宅物業(yè)，高端管理服務都是毛利空間較高的業(yè)務，其核心是讓資產(chǎn)得以保值增值，業(yè)主才愿意付出同等的物管費，從而實現(xiàn)產(chǎn)權所有者與管理者的共贏。而盈利水平是上市后最重要的財務指標，培養(yǎng)持續(xù)提升盈利能力異常關鍵。

    正如中信證券研究的一份報告指出，開發(fā)企業(yè)“扶上馬，送一程”的確助力企業(yè)短期發(fā)展，但開展第三方服務才是優(yōu)秀物業(yè)管理公司最終的歸宿。頭部物業(yè)管理公司市占率還很低，龍頭之間直接競爭尚不激烈。行業(yè)單位人工創(chuàng)造市值遠低于海底撈等優(yōu)秀服務類企業(yè)，這不僅意味著頭部物業(yè)管理公司規(guī)模上還有極大增長空間，更說明其非標準化服務本身還有極大的內容重構及重定價可能。

    有研究表明，2021年，基礎物業(yè)服務的市場將超過1萬億元。

    由此可見，物業(yè)管理服務是存量時代下一種市場體量不小的生意。不急于上市，不讓資本干預萬科物業(yè)打基礎，反而能給其自然生長空間，至于孵化出什么，則要看后市結果了。