充滿金融杠桿的深圳樓市,多數(shù)投資客似乎都不相信“眼淚”。
近日,一位名為“深房理裝修隊(duì)003”的微博號截圖發(fā)出102份“深房理”會員違規(guī)炒房的資料,此舉很快就引發(fā)了市場和有關(guān)部門的關(guān)注,深圳市住建局等七部門還發(fā)布關(guān)于對涉及“深房理”的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告。深房理事件背后,“房產(chǎn)證券化”現(xiàn)象再次成為焦點(diǎn)。
“在他們眼里,只要深圳房價(jià)不斷上漲,一些會費(fèi)、咨詢費(fèi)和服務(wù)費(fèi)的成本又算什么?”焦放(化名)對證券時(shí)報(bào)記者表示,他的妻子是深房理的一名會員,在接觸了深房理這個(gè)團(tuán)體之后,他也深有體會。
玩轉(zhuǎn)各種金融手段
深房理是一名新浪微博“大V”,微博認(rèn)證為“房產(chǎn)專家”,目前粉絲數(shù)約145萬。4月8日,深圳市住建局等七部門發(fā)布關(guān)于對涉及深房理的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告。根據(jù)通告,深房理被舉報(bào)反映涉嫌違法行為包括:深房理教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為;深房理以合資入股、眾籌等名義,向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益,涉嫌非法集資的行為;深房理提供“一條龍”服務(wù)教唆協(xié)助借款人騙取信貸資金違規(guī)用于購房的問題;深房理通過其公眾賬號、聊天群組發(fā)布虛假不實(shí)信息的行為。
現(xiàn)在,市場上有關(guān)深房理的各種傳言很多。其實(shí),一位名叫“7蟹姐姐”的微博用戶早在去年發(fā)文稱,自己通過繳納購房咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等完整流程,按照大V的建議以“假結(jié)婚”的方式,通過墊資公司以728萬元買下了深圳網(wǎng)紅片區(qū)前海的一套住宅,后來遭遇深圳經(jīng)營貸政策突然收緊,導(dǎo)致自己價(jià)值728萬元的房產(chǎn)被查封。與此同時(shí),分析102份炒房資料,發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容多為“代持人”招募“股東”、“合伙人”共同買房,并“分享”抵押貸、信用貸等貸款額度,并可在隨后贖回資金。此外,深房理此前開發(fā)了一個(gè)小程序“房理”,小程序的開發(fā)在很大程度上讓深房理的房產(chǎn)證券化更加系統(tǒng)。
怎么操作?梳理目前市場公開的信息,原本在房理小程序上的帕累托模塊,搖籃會員可將閑置資金注入其中,同時(shí)得到相應(yīng)的利息回報(bào)。另一邊,帕累托資金池為有借貸需求的搖籃會員提供借貸服務(wù),深房理居中收取一定的利差。在購房之初,會員發(fā)布招募廣告尋找股東或合伙人,目的就是為了共同購房并簽訂協(xié)議。緊接著,依照各自的出資比例,劃分并持有相應(yīng)比例的房屋“股份”。購房成功后,會員同樣可以在平臺發(fā)布房屋“股份”轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息。據(jù)“深房理裝修隊(duì)003”微博號公布的材料顯示,一名搖籃會員發(fā)布轉(zhuǎn)讓其占有的諾德假日花園一個(gè)房源32.33%的股份,而距其買下此房屋僅5個(gè)月。此外,轉(zhuǎn)讓“股份”的樓盤還包括龍華區(qū)的中海錦城、水榭春天等。而諾德假日花園、中海陽光玫瑰園等小區(qū)也被市場稱為“被控盤”的小區(qū),這兩年的房價(jià)漲幅非常大,例如諾德假日小區(qū)目前66平方米的房源報(bào)價(jià)高達(dá)1150萬元,官方指導(dǎo)價(jià)僅為705萬元。
其實(shí),帕累托最佳值是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。在深圳住建局等七部門發(fā)布公告之后,記者嘗試登錄房理小程序,但發(fā)現(xiàn)頁面已無法打開,僅顯示“小程序系統(tǒng)更新維護(hù)中”。近日,記者再次登陸房理小程序發(fā)現(xiàn),頁面顯示改為“房理因違規(guī)已暫停服務(wù)”。
“我一直覺得不靠譜,去年的時(shí)候妻子先是交了3980元,如果想要進(jìn)一步咨詢購房問題,就需要再花費(fèi)9800元成為搖籃會員。我們在去年6月就提出退費(fèi)的要求,但也被拒絕。”焦放表示,“我還在深房理的微博發(fā)了一個(gè)評論:支持你的都是你的會員,但后來就被拉黑了。”
“深房理就是玩透了各種金融手段。”焦放向記者提供了一本深房理內(nèi)部的“投資通識”,但記者發(fā)現(xiàn)整本書沒有任何發(fā)行編號和定價(jià)信息,封面內(nèi)側(cè)印有深房理的照片,目錄就包括“做職業(yè)的房產(chǎn)投資人”、“突破階層擁抱財(cái)富”、“樹立小目標(biāo)先賺一個(gè)億”等看上去非常誘人的字眼。書中寫到:“買房是投資,是最大限度整合資源,尤其是首次購房,不是要把自己所有的錢來買房,而是要把所有能搞到的錢做首付款,包括眾籌。負(fù)債最大化:貸款越多越好,年限越長越好。通過負(fù)債、高杠桿投資優(yōu)越房產(chǎn)并長期持有,是普通人唯一可復(fù)制的通往財(cái)務(wù)自由之路。”
書中一些章節(jié)內(nèi)容也間接體現(xiàn)了“房產(chǎn)證券化”,例如“居住房,需要按套買,但從投資角度出發(fā)無所謂,買不起一套,還可以買幾平方米,按股份買。用股份制買房是個(gè)趨勢,既解決了資金問題,又分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)。”書中還附有股份確認(rèn)協(xié)議書,本質(zhì)上正是此前深圳嚴(yán)查的代持現(xiàn)象。“說到底就是沒有資格買房、缺錢買房、分拆股份等等問題都能幫你想辦法解決。”焦放說。
過去,一些地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間,已經(jīng)形成了一個(gè)“貸款利益鏈條”。中國(深圳)綜合開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲表示,轉(zhuǎn)讓房屋股份,一方面違反了房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī),另一方面也涉嫌非法發(fā)行證券。金融業(yè)務(wù)在所有國家都屬于持牌金融業(yè)務(wù),風(fēng)險(xiǎn)大、外部性強(qiáng),要嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)則開展業(yè)務(wù),否則將會產(chǎn)生大量潛在風(fēng)險(xiǎn),必然會遭到執(zhí)法部門打擊。
焦放表示,“我們也在等待最終的調(diào)查結(jié)果。”
存在大量潛在風(fēng)險(xiǎn)
適當(dāng)運(yùn)用杠桿買房或許無可厚非,但過度金融化甚至證券化的樓市卻存在很多隱患。
“我自己買了房之后,也申請了裝修貸來緩解資金壓力,如今在深圳,各種名目的金融貸款太多了,錢不難借。”葉小姐是一位剛剛換房的改善型購房者,她也對記者發(fā)出這樣的感慨,“信息泄露不算什么,但到現(xiàn)在我還是可以接到各種各樣的貸款電話,甚至可以拿來買房,套個(gè)幾十萬似乎不是難題。”在葉小姐看來,如果這些資金流進(jìn)樓市,愿意借錢的人背后堅(jiān)信的觀點(diǎn)只有一個(gè):深圳房價(jià)只會繼續(xù)上漲,價(jià)差的空間讓這些貸款的利息壓力顯得不那么重要。
對此,余凌曲表示,根本原因還是需求旺盛,既包括對物業(yè)的需求,也包括衍生出來的對信貸的需求,兩大需求相互強(qiáng)化。在強(qiáng)大的需求下,正規(guī)渠道難以滿足,各種非法的金融產(chǎn)品供給應(yīng)運(yùn)而生,一定要避免非法金融發(fā)展借助房地產(chǎn)市場自我加強(qiáng)。
對于深圳樓市調(diào)控問題,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示,深圳樓市首先是杠桿問題,然后才是供求問題。只要杠桿控制住了,樓市必然降溫。“深圳的資金中介比房產(chǎn)中介多,這是我一直在提的事情。我認(rèn)為,深圳的資金中介大概有8萬,房產(chǎn)中介只有4萬,在這種情況下融資手段非常靈活。”李宇嘉表示,“房產(chǎn)證券化、眾籌炒房等現(xiàn)象在深圳早已存在,大家對深圳房價(jià)上漲的預(yù)期特別強(qiáng)烈,在這種情況下的話,當(dāng)房價(jià)比較高的時(shí)候眾籌炒房等現(xiàn)象就一定會存在,而且深圳有一些的自媒體、房屋管家、投資公司和中介等,他們通過一些微信群會組織類似的眾籌,而且信息很透明,大家也都不會違規(guī),因?yàn)檫`規(guī)對任何一個(gè)人都沒有好處,做這件事情對于每個(gè)人來說都是共贏,而且有一些房產(chǎn)中介和資金中介參與到中間來。”
可是,深圳房價(jià)真的會只漲不跌嗎?
現(xiàn)在,“深房理裝修隊(duì)003”的微博號仍在繼續(xù)更新,類似深房理這樣的“大V”遠(yuǎn)不止一個(gè)。記者還發(fā)現(xiàn),一些“地產(chǎn)大V”已清空了自己的微博內(nèi)容。對于深房理事件的處理結(jié)果,證券時(shí)報(bào)記者會繼續(xù)追蹤報(bào)道。
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