深房理事件背后的房產(chǎn)證券化

    充滿金融杠桿的深圳樓市，多數(shù)投資客似乎都不相信“眼淚”。

    近日，一位名為“深房理裝修隊(duì)003”的微博號截圖發(fā)出102份“深房理”會員違規(guī)炒房的資料，此舉很快就引發(fā)了市場和有關(guān)部門的關(guān)注，深圳市住建局等七部門還發(fā)布關(guān)于對涉及“深房理”的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告。深房理事件背后，“房產(chǎn)證券化”現(xiàn)象再次成為焦點(diǎn)。

    “在他們眼里，只要深圳房價(jià)不斷上漲，一些會費(fèi)、咨詢費(fèi)和服務(wù)費(fèi)的成本又算什么？”焦放（化名）對證券時(shí)報(bào)記者表示，他的妻子是深房理的一名會員，在接觸了深房理這個(gè)團(tuán)體之后，他也深有體會。

    玩轉(zhuǎn)各種金融手段

    深房理是一名新浪微博“大V”，微博認(rèn)證為“房產(chǎn)專家”，目前粉絲數(shù)約145萬。4月8日，深圳市住建局等七部門發(fā)布關(guān)于對涉及深房理的舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查處理的通告。根據(jù)通告，深房理被舉報(bào)反映涉嫌違法行為包括：深房理教唆炒房人通過弄虛作假、隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假證明材料等方式騙取購房資格的行為；深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為；深房理提供“一條龍”服務(wù)教唆協(xié)助借款人騙取信貸資金違規(guī)用于購房的問題；深房理通過其公眾賬號、聊天群組發(fā)布虛假不實(shí)信息的行為。

    現(xiàn)在，市場上有關(guān)深房理的各種傳言很多。其實(shí)，一位名叫“7蟹姐姐”的微博用戶早在去年發(fā)文稱，自己通過繳納購房咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等完整流程，按照大V的建議以“假結(jié)婚”的方式，通過墊資公司以728萬元買下了深圳網(wǎng)紅片區(qū)前海的一套住宅，后來遭遇深圳經(jīng)營貸政策突然收緊，導(dǎo)致自己價(jià)值728萬元的房產(chǎn)被查封。與此同時(shí)，分析102份炒房資料，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容多為“代持人”招募“股東”、“合伙人”共同買房，并“分享”抵押貸、信用貸等貸款額度，并可在隨后贖回資金。此外，深房理此前開發(fā)了一個(gè)小程序“房理”，小程序的開發(fā)在很大程度上讓深房理的房產(chǎn)證券化更加系統(tǒng)。

    怎么操作？梳理目前市場公開的信息，原本在房理小程序上的帕累托模塊，搖籃會員可將閑置資金注入其中，同時(shí)得到相應(yīng)的利息回報(bào)。另一邊，帕累托資金池為有借貸需求的搖籃會員提供借貸服務(wù)，深房理居中收取一定的利差。在購房之初，會員發(fā)布招募廣告尋找股東或合伙人，目的就是為了共同購房并簽訂協(xié)議。緊接著，依照各自的出資比例，劃分并持有相應(yīng)比例的房屋“股份”。購房成功后，會員同樣可以在平臺發(fā)布房屋“股份”轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息。據(jù)“深房理裝修隊(duì)003”微博號公布的材料顯示，一名搖籃會員發(fā)布轉(zhuǎn)讓其占有的諾德假日花園一個(gè)房源32.33%的股份，而距其買下此房屋僅5個(gè)月。此外，轉(zhuǎn)讓“股份”的樓盤還包括龍華區(qū)的中海錦城、水榭春天等。而諾德假日花園、中海陽光玫瑰園等小區(qū)也被市場稱為“被控盤”的小區(qū)，這兩年的房價(jià)漲幅非常大，例如諾德假日小區(qū)目前66平方米的房源報(bào)價(jià)高達(dá)1150萬元，官方指導(dǎo)價(jià)僅為705萬元。

    其實(shí)，帕累托最佳值是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。在深圳住建局等七部門發(fā)布公告之后，記者嘗試登錄房理小程序，但發(fā)現(xiàn)頁面已無法打開，僅顯示“小程序系統(tǒng)更新維護(hù)中”。近日，記者再次登陸房理小程序發(fā)現(xiàn)，頁面顯示改為“房理因違規(guī)已暫停服務(wù)”。

    “我一直覺得不靠譜，去年的時(shí)候妻子先是交了3980元，如果想要進(jìn)一步咨詢購房問題，就需要再花費(fèi)9800元成為搖籃會員。我們在去年6月就提出退費(fèi)的要求，但也被拒絕。”焦放表示，“我還在深房理的微博發(fā)了一個(gè)評論：支持你的都是你的會員，但后來就被拉黑了。”

    “深房理就是玩透了各種金融手段。”焦放向記者提供了一本深房理內(nèi)部的“投資通識”，但記者發(fā)現(xiàn)整本書沒有任何發(fā)行編號和定價(jià)信息，封面內(nèi)側(cè)印有深房理的照片，目錄就包括“做職業(yè)的房產(chǎn)投資人”、“突破階層擁抱財(cái)富”、“樹立小目標(biāo)先賺一個(gè)億”等看上去非常誘人的字眼。書中寫到：“買房是投資，是最大限度整合資源，尤其是首次購房，不是要把自己所有的錢來買房，而是要把所有能搞到的錢做首付款，包括眾籌。負(fù)債最大化：貸款越多越好，年限越長越好。通過負(fù)債、高杠桿投資優(yōu)越房產(chǎn)并長期持有，是普通人唯一可復(fù)制的通往財(cái)務(wù)自由之路。”

    書中一些章節(jié)內(nèi)容也間接體現(xiàn)了“房產(chǎn)證券化”，例如“居住房，需要按套買，但從投資角度出發(fā)無所謂，買不起一套，還可以買幾平方米，按股份買。用股份制買房是個(gè)趨勢，既解決了資金問題，又分?jǐn)偭孙L(fēng)險(xiǎn)。”書中還附有股份確認(rèn)協(xié)議書，本質(zhì)上正是此前深圳嚴(yán)查的代持現(xiàn)象。“說到底就是沒有資格買房、缺錢買房、分拆股份等等問題都能幫你想辦法解決。”焦放說。

    過去，一些地產(chǎn)微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經(jīng)形成了一個(gè)“貸款利益鏈條”。中國（深圳）綜合開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲表示，轉(zhuǎn)讓房屋股份，一方面違反了房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)，另一方面也涉嫌非法發(fā)行證券。金融業(yè)務(wù)在所有國家都屬于持牌金融業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)大、外部性強(qiáng)，要嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)則開展業(yè)務(wù)，否則將會產(chǎn)生大量潛在風(fēng)險(xiǎn)，必然會遭到執(zhí)法部門打擊。

    焦放表示，“我們也在等待最終的調(diào)查結(jié)果。”

    存在大量潛在風(fēng)險(xiǎn)

    適當(dāng)運(yùn)用杠桿買房或許無可厚非，但過度金融化甚至證券化的樓市卻存在很多隱患。

    “我自己買了房之后，也申請了裝修貸來緩解資金壓力，如今在深圳，各種名目的金融貸款太多了，錢不難借。”葉小姐是一位剛剛換房的改善型購房者，她也對記者發(fā)出這樣的感慨，“信息泄露不算什么，但到現(xiàn)在我還是可以接到各種各樣的貸款電話，甚至可以拿來買房，套個(gè)幾十萬似乎不是難題。”在葉小姐看來，如果這些資金流進(jìn)樓市，愿意借錢的人背后堅(jiān)信的觀點(diǎn)只有一個(gè)：深圳房價(jià)只會繼續(xù)上漲，價(jià)差的空間讓這些貸款的利息壓力顯得不那么重要。

    對此，余凌曲表示，根本原因還是需求旺盛，既包括對物業(yè)的需求，也包括衍生出來的對信貸的需求，兩大需求相互強(qiáng)化。在強(qiáng)大的需求下，正規(guī)渠道難以滿足，各種非法的金融產(chǎn)品供給應(yīng)運(yùn)而生，一定要避免非法金融發(fā)展借助房地產(chǎn)市場自我加強(qiáng)。

    對于深圳樓市調(diào)控問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，深圳樓市首先是杠桿問題，然后才是供求問題。只要杠桿控制住了，樓市必然降溫。“深圳的資金中介比房產(chǎn)中介多，這是我一直在提的事情。我認(rèn)為，深圳的資金中介大概有8萬，房產(chǎn)中介只有4萬，在這種情況下融資手段非常靈活。”李宇嘉表示，“房產(chǎn)證券化、眾籌炒房等現(xiàn)象在深圳早已存在，大家對深圳房價(jià)上漲的預(yù)期特別強(qiáng)烈，在這種情況下的話，當(dāng)房價(jià)比較高的時(shí)候眾籌炒房等現(xiàn)象就一定會存在，而且深圳有一些的自媒體、房屋管家、投資公司和中介等，他們通過一些微信群會組織類似的眾籌，而且信息很透明，大家也都不會違規(guī)，因?yàn)檫`規(guī)對任何一個(gè)人都沒有好處，做這件事情對于每個(gè)人來說都是共贏，而且有一些房產(chǎn)中介和資金中介參與到中間來。”

    可是，深圳房價(jià)真的會只漲不跌嗎？

    現(xiàn)在，“深房理裝修隊(duì)003”的微博號仍在繼續(xù)更新，類似深房理這樣的“大V”遠(yuǎn)不止一個(gè)。記者還發(fā)現(xiàn)，一些“地產(chǎn)大V”已清空了自己的微博內(nèi)容。對于深房理事件的處理結(jié)果，證券時(shí)報(bào)記者會繼續(xù)追蹤報(bào)道。