預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化 優(yōu)質(zhì)房企資金壓力有望緩解

    11月14日，住建部等三部門再次釋放政策利好，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，本次通知內(nèi)容是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管的一大舉措，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多流動(dòng)性支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振。

    “各地對(duì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管比例并不完全一致，比如長(zhǎng)沙之前的預(yù)售資金監(jiān)管比例為25%，而本次政策從全國(guó)層面對(duì)保函置換預(yù)售監(jiān)管資金進(jìn)行了優(yōu)化，可以在一定程度上緩解房企資金壓力。”一位頭部房企高管人士對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示。

    11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，1~10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%，商品房銷售面積同比下降22.3%。從數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整階段，這也是近期多個(gè)利好政策頻繁落地的一大背景。

    預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化

    “商業(yè)保函相當(dāng)于去銀行開個(gè)保函出來(lái)，按照約定利息給它支付利息，然后銀行給房企進(jìn)行擔(dān)保，保函給到監(jiān)管的賬戶，之后就可以取出相應(yīng)的監(jiān)管資金，因此房企可以用的現(xiàn)金多了，從而緩解自身資金壓力。”上述房企人士對(duì)e公司記者表示。

    據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，面對(duì)諸多開發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國(guó)已有超110個(gè)城市調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管政策，或放松資金監(jiān)管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項(xiàng)目建設(shè)資金安全。

    而本次政策可以視為對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的進(jìn)一步優(yōu)化?！锻ㄖ访鞔_商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時(shí)，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

    “優(yōu)質(zhì)房企更受政策支持，短期這部分企業(yè)預(yù)售資金的使用效率將提高，也將一定程度緩解企業(yè)資金壓力。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次政策出臺(tái)后，各地的預(yù)售資金監(jiān)管政策有望加快落地執(zhí)行，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多流動(dòng)性資金。

    中信建投證券也認(rèn)為，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金規(guī)范化，政策直指當(dāng)前行業(yè)核心問(wèn)題。本次政策的出臺(tái)，允許商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法制化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，有助于優(yōu)質(zhì)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金的盤活，同時(shí)對(duì)資金額度下限的要求，也不會(huì)影響到項(xiàng)目的后續(xù)施工，意義重大。

    月內(nèi)三重政策落地

    值得注意的是，保函置換預(yù)售資金政策是本月內(nèi)相關(guān)部門出臺(tái)的第三條優(yōu)質(zhì)房企融資的利好政策。

    11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從六個(gè)方面部署了16條具體措施，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，也被業(yè)內(nèi)視為樓市金融十六條的出臺(tái)。

    11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)釋放了“第二支箭”的利好消息，其表示會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，由央行再貸款提供資金支持，預(yù)計(jì)可提供約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)還有望擴(kuò)容。

    “結(jié)合近期多個(gè)監(jiān)管部門釋放的政策利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步提振，多個(gè)政策疊加也可以更好地發(fā)揮政策效果，下一步更重要的仍是要促進(jìn)市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”陳文靜說(shuō)。

    華泰證券分析師認(rèn)為，11月份以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)積極政策不斷，從“第二支箭”、“16條”再到預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化，可以看到從供給端已經(jīng)發(fā)生積極改變，“對(duì)癥下藥”這一行為的開始本身也很重要，建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢(shì)的央國(guó)企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企。

    多個(gè)指標(biāo)現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月15日數(shù)據(jù)顯示，1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

    1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬(wàn)平方米，同比下降5.7%。其中，住宅施工面積628278萬(wàn)平方米，下降5.9%。房屋新開工面積103722萬(wàn)平方米，下降37.8%。其中，住宅新開工面積75934萬(wàn)平方米，下降38.5%。房屋竣工面積46565萬(wàn)平方米，下降18.7%。其中，住宅竣工面積33771萬(wàn)平方米，下降18.5%。

    “本輪市場(chǎng)下行幅度較深，主要受多方面因素影響，市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)難度較大，今年以來(lái)前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時(shí)間短等特征，至今銷售和投資市場(chǎng)仍未明顯改善。”貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，這也是近期多部門相繼出臺(tái)16條金融支持政策、預(yù)售資金保函置換等政策的原因，各項(xiàng)新政惠及面、支持力度以及政策細(xì)則的指導(dǎo)意義均明顯加大。

    陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，近期支持房企融資的多項(xiàng)舉措落地，針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策亦在調(diào)整落位，預(yù)計(jì)多個(gè)政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產(chǎn)投資或有改善。

    雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整階段成為共識(shí)，但也有多個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。其中，前10個(gè)月，商品房銷售額同比下降26.1%，降幅比1~9月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，降幅連續(xù)5個(gè)月收窄。1~10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比降幅比1~9月份收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月降幅收窄。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在15日的發(fā)布會(huì)上表示，總的看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢(shì)還在持續(xù)，下階段還是要堅(jiān)持房住不炒的定位，積極推進(jìn)購(gòu)租并舉，支持剛性和改善型住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。