本報(bào)記者 王麗新 見習(xí)記者 陳瀟
近日,多部門持續(xù)出臺(tái)支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展政策組合拳,開發(fā)商響應(yīng)政策,將“保交樓、保民生”作為首要任務(wù)。
2月26日,在“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生,化解金融風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)”上,多家房企相關(guān)負(fù)責(zé)人重點(diǎn)分析了北京商辦類項(xiàng)目中商改住產(chǎn)品的價(jià)格變動(dòng)、存量及銷售情況,積極探討如何破解商住房去化難等問題。
庫存高去化難
為規(guī)范商業(yè)用地發(fā)展,2017年3月26日,北京市相關(guān)部門出臺(tái)一系列政策,希望能夠遏制當(dāng)時(shí)“商改住”過熱現(xiàn)象。
彼時(shí)的新政核心內(nèi)容主要有三點(diǎn):一是新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米;二是個(gè)人不得購買商辦新房;三是停止個(gè)人購買商辦新房和二手房的貸款。這即為“3.26”新政。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),“3.26”新政后的一個(gè)月里,北京商住房市場(chǎng)實(shí)際成交跌幅99.9%,新政前一年間商住房的成交量為67013套,新政后一年間的成交量只有3589套,跌幅達(dá)94.6%。自此以后,北京商住房市場(chǎng)進(jìn)入高庫存難銷售的冰封時(shí)刻。
“目前此類項(xiàng)目面臨前期拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營管理資金沉淀周期長、限購后去化慢和入市項(xiàng)目價(jià)格倒掛的問題。”融創(chuàng)北京城市大宗交易負(fù)責(zé)人兼西長安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓坦言。
對(duì)于目前北京商住房市場(chǎng)的現(xiàn)狀,匯力基金董事長、原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇表示,當(dāng)前北京商改住的商辦類項(xiàng)目售價(jià)普遍不高,大概是商品住宅平均價(jià)格的三分之一,北京平均房價(jià)為每平方米6萬元左右,而商改住的商辦類項(xiàng)目每平方米現(xiàn)在是1.8萬元左右。
據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2009年以來北京市共計(jì)成交945宗商辦用地,規(guī)劃可售面積7514萬平方米;其中已售2628萬平方米,約25.67萬套,未售4886萬平方米,占規(guī)劃可售面積的65%以上,未售中又有4172萬平方米屬于未上市,占規(guī)劃可售面積的55.5%以上,而這些項(xiàng)目幾乎都屬于2017年前拿地。
事實(shí)上,對(duì)于開發(fā)商來說,過去高位時(shí)拿下的地,加上財(cái)務(wù)費(fèi)用等持有成本,沉淀了大量資產(chǎn),對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債表造成重壓,處理起來也頗為頭疼。
某知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,目前公司在北京累計(jì)持有26個(gè)商辦項(xiàng)目,累計(jì)已經(jīng)投入311億元,但很多項(xiàng)目都長期處于開發(fā)和空置階段,部分辦公樓因位于五六環(huán)等非核心區(qū),而且產(chǎn)品總面積較大,難以匹配定制客戶,造成去化困難。
此外,某民營房企北京負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,當(dāng)時(shí)公司進(jìn)京聯(lián)合其他企業(yè)拿了一些商辦項(xiàng)目,有部分項(xiàng)目已全部交付,也有部分做了長租公寓,但仍有難以處理的一塊空地,從2015年至今持有8年一直處在空置狀態(tài),土地費(fèi)用約達(dá)10億元,財(cái)務(wù)費(fèi)用也已高達(dá)幾億元,現(xiàn)在地上全是草,公司早已不在乎這個(gè)地能否掙錢,寧可虧一點(diǎn),能盤活就行。
如何盤活商住房資產(chǎn)?
“已經(jīng)拿地的大量項(xiàng)目積壓在開發(fā)商手里,會(huì)造成社會(huì)資源巨大浪費(fèi),應(yīng)高度關(guān)注,適時(shí)予以化解。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅如是稱。
對(duì)此,北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超也表示,在限購、限貸政策持續(xù)調(diào)控下,目前,行業(yè)需要尋找途徑讓資產(chǎn)能更有效地盤活起來。
“北京地區(qū)商辦新房項(xiàng)目多數(shù)在郊區(qū),作辦公場(chǎng)所的比例較少,很多項(xiàng)目變成了商改住。”江南集團(tuán)董事長于全表示,目前,商住類住房相比商品住宅價(jià)格較低,作為住房使用的需求是存在的,但個(gè)人購買商住項(xiàng)目限制較多,導(dǎo)致成交和流動(dòng)性較低。
“如果能夠在合理范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整北京郊區(qū)的商住房限制性政策,在某種程度上能夠推動(dòng)北京樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展。”孟曉蘇表示,商住房當(dāng)下的售價(jià)為商品住宅的三分之一左右,如果能盤活這一市場(chǎng),可以平抑北京房價(jià)。
“目前,公司持有一直沒有開發(fā)的商辦項(xiàng)目用地,這類遠(yuǎn)郊的商辦項(xiàng)目普遍面臨每戶面積設(shè)計(jì)過大、很難找到客戶的問題。”旭輝集團(tuán)北京公司總經(jīng)理張志軍也向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,希望可以在合理范圍內(nèi)適度調(diào)整這類項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、完成改造,促進(jìn)銷售,嘗試盤活資產(chǎn)。
(編輯 袁元)
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
19:25 | 華潤微營收連續(xù)兩個(gè)季度環(huán)比增長 ... |
19:24 | 北巴傳媒:2024年前三季度歸屬于上... |
19:24 | 五大真實(shí)案例 BOSS直聘提示警惕這... |
19:24 | 岱美股份:2024年前三季度歸屬于上... |
19:24 | 士蘭微:2024年前三季度歸屬于上市... |
19:24 | 長江商學(xué)院:10月中國企業(yè)經(jīng)營狀況... |
19:24 | 儒競(jìng)科技:2024年第三季度分紅每10... |
19:24 | 航發(fā)動(dòng)力:2024年前三季度歸屬于上... |
19:23 | 松芝股份:2024年前三季度歸屬于上... |
19:23 | 英聯(lián)股份:2024年前三季度歸屬于上... |
19:23 | 沃特股份:2024年前三季度歸屬于上... |
19:23 | 陜建股份:2024年前三季度歸屬于上... |
版權(quán)所有證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證 10120180014增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證B2-20181903
京公網(wǎng)安備 11010202007567號(hào)京ICP備17054264號(hào)
證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務(wù)請(qǐng)仔細(xì)閱讀法律申明,風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。
證券日?qǐng)?bào)社電話:010-83251700網(wǎng)站電話:010-83251800 網(wǎng)站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關(guān)注
掃一掃,加關(guān)注