美的置業(yè)“三道紅線”轉(zhuǎn)綠還債壓力小 管理層稱拿地絕不多點開花

    本報記者 王麗新

    見習(xí)記者 陳瀟

    “今年大家看到市場的信心有所恢復(fù)，不利因素有所減少，有利因素逐步增加，這在2月份、3月份的房產(chǎn)銷售市場中得到充分體現(xiàn)。”3月27日上午，在美的置業(yè)2022年業(yè)績說明會上，美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》記者表示，2023年土地供應(yīng)會比較充足，機(jī)會也會很多，但土地價格應(yīng)該不會出現(xiàn)爆發(fā)式增長，目前健康發(fā)展的房企（拿地）都相對理性。

    截至2022年末，美的置業(yè)收入為736.3億元，毛利為113.06億元，核心凈利潤38.7億元，公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤19.68億元。

    對于未來經(jīng)營策略，郝恒樂表示，面對整個行業(yè)的深刻變化，美的置業(yè)在不斷地調(diào)整，總體原則是經(jīng)營追求指標(biāo)良性安全健康，不追求單一的規(guī)模擴(kuò)張，在具體業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，會堅守房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，并深挖房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈上的發(fā)展空間，推動經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化。

    不斷優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量

    作為財務(wù)盤面較為穩(wěn)健的民營房企，美的置業(yè)一直在進(jìn)行資產(chǎn)換倉，不斷優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

    2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購歸編9個項目，新增權(quán)益貨值63億元，這些項目以二線城市為主。同時，公司退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元，這些城市主要是柳州、九江、岳陽、大理等。此外，2022年6月份，公司新增位于上海市浦東新區(qū)項目地塊，權(quán)益貨值約14億元。

    對此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級副總裁王全輝表示，在戰(zhàn)略發(fā)展上，公司堅定地投資二線城市和核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。調(diào)整之后，截至2022年底，公司新增權(quán)益貨值二線及以上占比為94%，長三角和大灣區(qū)占比合計為50%。

    談到2023年的拿地計劃，郝恒樂表示，美的置業(yè)結(jié)合自己的土地儲備和結(jié)構(gòu)，今年會積極動態(tài)地研究優(yōu)質(zhì)土地，捕捉一些投資機(jī)會，并且根據(jù)每個城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性補貨。

    “和前幾年相比，我們的城市布局聚焦了很多。今年新增土地也基本上圍繞這些區(qū)域，但是并不是這些區(qū)域的每一個城市都會增加，結(jié)構(gòu)性缺貨的城市會動態(tài)地研究、增加土儲。”郝恒樂表示，“我們對土地研判更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對不會多點開花。”

    融資成本下降

    從財務(wù)角度看，美的置業(yè)一直在兌現(xiàn)降負(fù)債的承諾，也于2022年取得了較大成效。

    截至2022年底，美的置業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍，“三道紅線”已轉(zhuǎn)為綠檔，杠桿水平逐步回落。同時，公司借款總額加權(quán)平均實際利率進(jìn)一步降低20個基點至4.62%，融資成本實現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。

    “目前美的置業(yè)銀行授信充裕，銀行授信額度為1527億元，其中尚未動用的銀行授信額度為1080億元。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈表示，從現(xiàn)金指標(biāo)上來看，公司目前現(xiàn)金總量264億元，而一年內(nèi)到期有息負(fù)債為137億元，由于無美元債，還債壓力較小。

    “在股東的支持下，去年幾次發(fā)債基本都可以順利發(fā)出去，并且去年融資成本同比下降了20個BP，這是非常難得的。”林戈如是稱。

    “面對2022年市場行情的變化，公司堅持以流動性安全為準(zhǔn)則，在24個月資金流動性安全的基礎(chǔ)保障上，合理鋪排銷售節(jié)點，保證了產(chǎn)銷平衡以及量價平衡。”林戈表示，這些年，美的置業(yè)的回款水平基本在82%-85%之間，最高是87%，是相當(dāng)理想的。