雅生活服務(wù)第三方在管面積擴(kuò)大 關(guān)聯(lián)賬款成關(guān)注焦點(diǎn)

    本報(bào)記者 許潔 見習(xí)記者 陳瀟

    “2022年是過去十年最壞的一年，也是未來十年最壞的一年。”3月29日，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅生活服務(wù)集團(tuán)董事會(huì)聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事黃奉潮表示，從2023年往后相信一年比一年更加好，雅生活服務(wù)2022年的業(yè)績(jī)沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，主要是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收和利潤有大幅度下降。

    據(jù)了解，2022年雅生活服務(wù)全年實(shí)現(xiàn)營收153.78億元，較去年同期增長(zhǎng)9.2%；毛利33.84億元，同比下降12.5%，歸屬股東凈利潤18.39億元，同比下降20.3%，毛利率為22.0%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。

    2022年，公司在管面積及合約面積分別約5.45億平方米及7.31億平方米，新增在管面積和合約面積分別約0.57億平方米和0.68億平方米。

    第三方在管面積不斷擴(kuò)張

    報(bào)告期內(nèi)，雅生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和城市服務(wù)營收分別為100.3億元、23.2億元和13.1億元，分別同比增長(zhǎng)15.8%、24.3%和88.3%，三大核心業(yè)務(wù)整體收入占比88.9%，同比增長(zhǎng)21.7%。而外延增值服務(wù)則成為拖累營收及利潤的重要部分，期內(nèi)營收為17.1億元，同比下跌40%。

    據(jù)了解，外延增值服務(wù)，包括案場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)、以及其他外延增值服務(wù)，如物業(yè)營銷代理、房屋檢驗(yàn)等，主要是提供房地產(chǎn)全周期服務(wù)，一定程度上受到地產(chǎn)周期性影響。而物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)三個(gè)板塊業(yè)務(wù)則為非周期性業(yè)務(wù)。

    “讓我欣喜的是，公司核心業(yè)務(wù)的營收增長(zhǎng)超過20%，毛利也增長(zhǎng)了7%。公司整個(gè)基本盤是非常好的。從今年開始公司會(huì)在存量住宅業(yè)務(wù)板塊拓展，這會(huì)作為一個(gè)非常重要的策略去發(fā)展。”黃奉潮如是說。

    年報(bào)顯示，2022年雅生活服務(wù)已經(jīng)在深耕周期性影響較小的存量、非住宅市場(chǎng)，年內(nèi)住宅新拓項(xiàng)目超三分之一來自存量項(xiàng)目。此外，公司持續(xù)鞏固公建業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，尤其是公眾場(chǎng)館、大型院校、交通樞紐等，截至2022年年底，在管面積中住宅類業(yè)態(tài)占比為43.6%，非住宅類占比為56.4%，其中公共建筑占比44.4%，商業(yè)及其他占比12.0%。

    作為行業(yè)最早一批開啟收并購的物企，雅生活服務(wù)借道收并購實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年—2022年以來，雅生活服務(wù)第三方在管面積占比、第三方合約面積占比持續(xù)提升。報(bào)告期內(nèi)，雅生活服務(wù)新增在管面積和合約面積分別達(dá)5690萬平方米和6840萬平方米，第三方項(xiàng)目占總合約面積的79.8%。第三方在管面積占比高達(dá)83.0%。

    此外，截至2022年12月31日，物業(yè)管理板塊成員企業(yè)均已超額完成收購時(shí)的業(yè)績(jī)承諾，成員企業(yè)收購后3年平均經(jīng)營凈利潤復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)12%；成員企業(yè)內(nèi)部回報(bào)率平均超過16%。

    關(guān)于公司2023年業(yè)績(jī)指引，雅生活服務(wù)服務(wù)首席執(zhí)行官李大龍希望未來發(fā)展核心業(yè)務(wù)能夠有10%—15%的增長(zhǎng)。黃嘉毅表示，“未來公司的物業(yè)板塊會(huì)保持10%穩(wěn)健增長(zhǎng)，業(yè)主增值服務(wù)達(dá)到15%—20%，城市服務(wù)維持在15%。對(duì)于收并購，李大龍表示，“不排除這兩年在價(jià)值回歸之后，在業(yè)務(wù)上、能力上布局的前提之下，還會(huì)進(jìn)行有質(zhì)量的整合和收購。”

    關(guān)聯(lián)賬款成關(guān)注焦點(diǎn)    

    盡管第三方業(yè)務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)較好，但眾多投資者重點(diǎn)關(guān)注的仍然是母公司雅居樂對(duì)雅生活服務(wù)的關(guān)聯(lián)賬款。

    黃奉潮表示，“雅居樂現(xiàn)在能夠不躺平，努力還債，同時(shí)還要發(fā)展業(yè)務(wù)，目前雅居樂的整個(gè)融資端在不斷緩解，現(xiàn)金狀況不斷緩解，雅居樂對(duì)雅生活服務(wù)的欠款不會(huì)形成壞賬，相信從今年開始，整個(gè)現(xiàn)金流越來越好的話，我們也會(huì)向母公司催回應(yīng)付款項(xiàng)。”

    據(jù)2022年年報(bào)顯示，雅生活服務(wù)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)以及預(yù)付款項(xiàng)高達(dá)107.15億元，相比于2021年的54.56億元增長(zhǎng)近一倍。其中，關(guān)聯(lián)方占比在一半左右，而這也成為憂慮的來源。

    此外，盡管雅生活服務(wù)賬上仍有37.99億元現(xiàn)金，但今年上市以來首次停派末期股息，同時(shí)決定修訂股息政策，即不再將每年派付相當(dāng)于除稅后利潤25%的股息列為派息參照因素。

    對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前很多物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，這與兩種業(yè)務(wù)有天然聯(lián)系是分不開的。在物管業(yè)務(wù)發(fā)展的初期，大量在管項(xiàng)目都是從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)獲得的，所以物管企業(yè)有時(shí)也被稱為房企影子股。

    “如果要擺脫這一稱呼，就需要物管房企從非關(guān)聯(lián)方拓展更多的管理面積，同時(shí)開拓更多的比如顧問業(yè)務(wù)、增值服務(wù)等等。”肖云祥如是稱。

    “重視第三方業(yè)務(wù)是值得肯定的，這代表一個(gè)信號(hào)，物業(yè)企業(yè)都在找一些新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

（編輯 白寶玉）