綠城中國一季度新增貨值行業(yè)第一 “九字方針”把握行業(yè)發(fā)展先機

    本報記者 袁傳璽

    在當下房地產市場中，既有能力拿地又有意愿打磨產品的房企，不僅擁有銷售現(xiàn)金流規(guī)模和財務資源稟賦的支撐，還有其背后的底氣和信心。

    4月1日，百強房企一季度銷售和拿地數據出爐。據克而瑞研究中心數據顯示，截至3月31日，銷售百強房企拿地銷售比僅為0.07，其中，新增貨值超過100億元的僅有九家房企，而綠城中國以205億元位居第一。同期，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，同比增長3.1%，綠城中國以613.4億元位居第七位。

    在業(yè)內看來，當下現(xiàn)金流相對充盈的優(yōu)質房企“愿拿地，拿好地”的增土儲訴求明確，是土地市場中堅力量。同時，這些房企拿地投資以“換倉提質”為先，重點投資城市聚焦在核心一、二線以及部分有人口支撐、產業(yè)支撐且市場回暖更為明顯的強三線城市。

    聚焦中心城市“底倉式”拿地

    投資要“投一成一”

    過去一年，出險房企全面停止拿地投資，民營房企鮮少在土地市場現(xiàn)身，央企國企則成為土地市場的常客。毫無疑問，綠城中國是有能力抓住“窗口期”拿地的投資者之一。

    在3月29日杭州第二批集中供地中，綠城中國分別以32.46億元和底價5.38億元摘得兩幅地塊。3月27日，綠城中國以總價11.07億元在嘉興競得一幅地塊。3月26日，綠城中國以總價7.2億元在西安競得1宗商住用地。3月31日，綠城中國以10.82億元競得大連一宗涉宅地塊。

    “今年房企都蜂擁而上，往一線及核心城市里涌。上個月我們在杭州拍地時，一塊地最多有六十幾家房企搖號。在這樣的背景下，在核心城市里拿地就比較困難了。”在3月28日的年度業(yè)績會上，綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，“我認為核心城市核心地塊競爭還是很激烈，三、四線城市里相對邊緣的地塊可以底價獲取，但對應風險也很大。”

    “2021年下半年，我們感知到行業(yè)和市場下行，所以在2021年底以及去年全年，我們把投資策略聚焦到了中心城市。”郭佳峰說，這樣的聚焦，使得綠城中國去年新增貨值的轉化率約50%。也就是說，投資1000億元的貨值就賣掉了約500億元。

    數據顯示，2022年，綠城中國新增貨值1037億元，其中92%位于一、二線城市，且以北京、上海、杭州為主。2023年，綠城中國仍延續(xù)聚焦中心城市布局的投資策略，但在“保安全、保去化和保利潤”的“投資提質”原則下，綠城中國調整了打法。

    郭佳峰表示，接下來會使用差異化的投資策略，首先在反復研究的核心城市做底倉式投資，先在安全區(qū)域做精準投資，即“投一成一”的打法。但仍會聚焦收斂，以一、二線城市為主。但他也提到，三、四線城市以及一、二線城市里面邊緣、非核心地塊對公司吸引力也很大。

    為什么這么說？郭佳峰算了一筆賬：同樣數額的錢，拿貴的地塊，貨值相對較小；買便宜的地塊貨值就大一些，如果每個單位的貨值利潤一樣，那買地價低的利潤更多。

    鑒于精準投資策略和穩(wěn)中向好的業(yè)績表現(xiàn)，綠城中國收到了中金公司等多家券商給予的“增持”“買入”“推薦”“優(yōu)于大市”等較高評級。比如，國信證券發(fā)布研究報告稱，維持綠城中國“買入”評級，作為行業(yè)品質標桿，穩(wěn)健財務狀況和合理的土儲布局將更好的助力公司未來的發(fā)展。

    實施“九字方針”打造核心能力

    轉入“全面提質”發(fā)展階段

    當然，在當下市場環(huán)境中，還能仔細研究并實施“投資提質”方針的房企，背后皆擁有銷售現(xiàn)金回流較快且財務穩(wěn)健的基本盤。對這類房企而言，未來新房市場需求雖上有天花板，下有保底線，但更能抓住未來預期12萬億元市場規(guī)模中蘊藏的發(fā)展機會。

    正如綠城中國董事會主席張亞東所示，在經歷了2019年到2021年的全面提速，2022年全面提效，2023年乃至以后，綠城中國要轉成全面提質。張亞東也在業(yè)績會上做出指示，要求將“提質”滲透到各個條線和日常工作中。“關于提質，我們年初堅定提出的九字企業(yè)發(fā)展方針即‘全品質、高質量、可持續(xù)’，這對企業(yè)來講是擁有未來的核心能力。”

    在實操層面如何提質？張亞東舉例稱，比如在投資層面，“我們投資可不可以多拿貨值？拿到1500億元？這是沒有問題的。可以通過合作，通過降低權益式實現(xiàn)。但顯然不是我們的策略，我們是提高權益、提高歸母利潤，提高分紅，這是我們的經營策略；未來幾年的打法滲透到投資條線，布局投資權益，哪些要基本盤，哪些要IRR（內部收益率）高，哪些要利潤高，都需要綜合平衡。”

    此外，提質還體現(xiàn)最新的銷售導向上。“以前，好賣的房子先賣掉，不好賣的‘車商儲’留在手上?，F(xiàn)在賣房子的同時，車庫等都要同時同步去化，大大提升去化的內涵、質量。這就是提質工作在日常工作的落實和體現(xiàn)。”張亞東如是稱。

    值得一提的是，除了指標性、現(xiàn)象性的提質，張亞東也很看重內部組織架構上對“提質”的呈現(xiàn)。據他透露，“我們內部也有‘三道紅線’，其中一道紅線是今年給大家下的KPI，還有內部的11個區(qū)域公司的現(xiàn)金流都要回正，另外每個公司的盈利為正，目的是讓每個區(qū)域都是正向發(fā)展的區(qū)域。”

    而對于綠城中國的長期經營目標，張亞東表示，在行業(yè)分化中，綠城中國在市場、資源、企業(yè)、產品上具備優(yōu)勢，“要把這些優(yōu)勢項轉化成能力，把能力轉化成利潤，把利潤轉化成對股東的回報，這是我們下一步要持續(xù)堅守的。”

（編輯 田冬）