專訪香港金發(fā)局行政總監(jiān)：香港REITs市場大有可為

    近日，備受市場關注的首批9只基礎設施公募REITs產(chǎn)品在內(nèi)地正式公開發(fā)售，從而引發(fā)了市場對REITs的熱烈追捧。

    REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金或俗稱的房托基金，是通過發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，交由專業(yè)投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。

    自1960年代美國首次推出房托基金以來，房托基金作為資產(chǎn)類別在全球市場的規(guī)模及影響力一直顯著增長。截至2020年底時，已有超過40個司法管轄區(qū)推出房托基金。截至2021年3月，全球房托基金的總市值達到21902億美元，相比2013年激增近70%。

    香港作為亞洲國際金融中心，亦是最早推出房托基金監(jiān)管制度的市場之一。香港特區(qū)政府早在2003年就頒布《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，為房托基金市場的發(fā)展正式拉開了序幕。截至2020年4月底，共有10個房托基金在市場上市并交易，總市值約2440億港元。目前已有越秀房托、招商房托等主要資產(chǎn)位于內(nèi)地的房托基金先后在香港上市交易。

    “由于香港股票市場發(fā)展十分出色，其中IPO發(fā)行尤為突出，近年來亦有一大批新經(jīng)濟公司來港上市。在某種程度上，投資者或多或少忽略了房托基金市場。目前，香港房托基金的交易不及其他亞太市場活躍，底層資產(chǎn)的類別相對狹窄。但香港背靠內(nèi)地龐大的市場，未來在房托基金市場仍有巨大的發(fā)展空間。”香港金融發(fā)展局（簡稱“金發(fā)局”）行政總監(jiān)區(qū)景麟在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時坦言。

    香港金發(fā)局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以2020年為例，香港房托基金的平均每日成交額為7780萬美元，遠低于新加坡2.27億美元和澳洲3.01億美元的日均成交金額。從房托基金市值占當?shù)毓墒械谋壤裕愀鄣姆客谢鹗兄祪H占股市的0.4%，而澳大利亞、新加坡的占比則分別達到約6%、13%。

    戴德梁行最新發(fā)布的2020年度《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報告》顯示，長期來看，REITs給投資人帶來的年化綜合回報相當可觀，因此越來越受到市場的青睞。工業(yè)物流、醫(yī)療健康REITs的十年期綜合回報均超過13%，其他物業(yè)類型的綜合回報率在8%-10%水平。

    活化“一帶一路”基建項目

    在區(qū)景麟看來，目前香港房托基金市場的相關資產(chǎn)類別選擇相對有限，香港房托基金大多數(shù)投資于住宅及商業(yè)物業(yè)，例如購物中心、寫字樓、工廠大廈及酒店，“由于本地房托基金資產(chǎn)欠多元化，并未能把握物流、基建、醫(yī)療保健及其他新興領域的增長動力。”

    5月14日，順豐房地產(chǎn)投資信托基金（簡稱“順豐房托”）正式上市，成為香港首個以物流地產(chǎn)資產(chǎn)為主的REITs。招股書顯示，順豐房托基金的投資組合初步包括位于香港、佛山及蕪湖的三處物業(yè)——香港青衣亞洲物流中心-順豐大廈、蕪湖豐泰產(chǎn)業(yè)園和佛山桂城豐泰產(chǎn)業(yè)園。

    區(qū)景麟指出，香港證監(jiān)會認可的房托基金必須具備數(shù)個特色，包括專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目，以及收入的絕大部分必須定期以股息方式分派給持有人，“換言之，香港房托基金可以投資的行業(yè)并無限制。香港已準備好歡迎新的資產(chǎn)類別以房托基金方式上市。”

    “香港房托基金均投資于較為傳統(tǒng)的資產(chǎn)，投資組合主要包括持有普通住宅及商業(yè)物業(yè)，例如購物中心、寫字樓、工廠大廈和酒店等。香港既是‘一帶一路’的‘超級聯(lián)系人’，亦是全球第二大生物科技融資中心、亞洲第一級數(shù)據(jù)中心樞紐，香港的房托基金大可發(fā)揮作用，滿足上述市場的融資需要。”區(qū)景麟表示。

    他指出，“一帶一路”沿線的大部分項目主要與基建相關，投資金額龐大、周期長及退出途徑不明均是投資者的主要顧慮，這類項目已逐步進入成熟期，可以考慮打包成房托基金，從而為一些資金“松綁”，投資更多的新項目，帶活整個市場。

    事實上，香港特區(qū)政府近年來亦不斷推出各項措施鼓勵房托基金來港上市。2021-2022年度財政預算案公布，香港證監(jiān)會認可的合資格房托基金將獲資助，金額相當于支付予本地專業(yè)服務提供者費用的70%，上限為每個房托基金800萬港元。

    此外，香港采用簡單低稅制，房托基金可豁免利得稅及增值稅。本地或外國的個人投資者或機構(gòu)投資者投資房托基金，均毋須就資本收益或股息收入繳稅。未來香港房托基金市場若能提供更多元化的相關資產(chǎn)選擇，從而吸引不同風險承擔能力及投資取向的投資者。

    建議納入互聯(lián)互通機制

    為了進一步拓寬香港房托基金的投資者基礎，香港金發(fā)局建議，將房托基金納入為股市互聯(lián)互通計劃下的合資格證券，允許兩地的房托基金投資于彼此市場。

    區(qū)景麟指出，此舉對于房地產(chǎn)私募基金而言，可以增加一個退出套現(xiàn)的渠道，“把房托基金納入股市互聯(lián)互通計劃不但可擴大現(xiàn)有的市場聯(lián)通機制，亦可促進房地產(chǎn)資產(chǎn)與跨境資本的配對成效，支持區(qū)域經(jīng)濟增長及結(jié)構(gòu)重整，有助香港發(fā)展成為區(qū)內(nèi)房托基金投資的樞紐。”

    根據(jù)過往香港與內(nèi)地資本市場股票、債券市場互聯(lián)互通機制的推出經(jīng)驗，“兩地房托基金互通需要等待內(nèi)地市場發(fā)展更為成熟之后才會適時推出。初期，在首批內(nèi)地基礎設施基金上市前，相關安排可先實施南向交易，即容許合資格的內(nèi)地投資者投資香港房托基金，讓他們在內(nèi)地基礎設施基金正式推出之前，有機會先行參與成熟的離岸房托基金市場，從而進行評估和積累交易經(jīng)驗，并為日后內(nèi)地基礎設施基金的發(fā)展鋪路。”金發(fā)局總監(jiān)及政策研究主管董一岳表示。

    董一岳指出，待內(nèi)地基礎設施基金推出后，此安排即可擴展為雙向交易，讓內(nèi)地及香港/國際投資者可在彼此市場投資上市的房托基金產(chǎn)品。此舉可以方便有意增加內(nèi)地資產(chǎn)投資（尤其是基建投資）的國際資本進行相關投資；而希望在全球分散投資的內(nèi)地投資者則可透過此投資平臺，通過香港投資區(qū)內(nèi)及全球房地產(chǎn)資產(chǎn)。