公募REITs迎交易時(shí)刻 探訪“準(zhǔn)買家”出手之道

    6月21日，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs迎來(lái)上市首秀。

    “在公募REITs公開(kāi)發(fā)售階段，我的很多客戶就來(lái)咨詢要不要買。他們當(dāng)中有配置過(guò)信托產(chǎn)品的客戶，有對(duì)資產(chǎn)安全性要求較高的退休人員，也有實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的高凈值人士，更有一些對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品感興趣的年輕人。”一位資深理財(cái)經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“相當(dāng)一部分人打算在相關(guān)產(chǎn)品上市后參與進(jìn)來(lái)，我的任務(wù)就是幫他們劃定出手的‘定盤星’。”

    尋找反映價(jià)值最有效鏡子

    首批公募REITs上市讓二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格隨之產(chǎn)生。

    “市場(chǎng)交易價(jià)格是由買賣雙方通過(guò)集合競(jìng)價(jià)達(dá)成的，對(duì)普通投資者尤其是交易型投資者而言，要尊重二級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)。”博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理胡海濱說(shuō)。

    事實(shí)上，除二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格外，公募REITs產(chǎn)品還包括發(fā)行價(jià)、基金凈值等價(jià)格指標(biāo)。

    與普通公募基金不同，公募REITs作為超長(zhǎng)期封閉式基金，每半年才公布一次凈值，投資者無(wú)法像開(kāi)放式基金那樣，按照凈值申贖。

    此外，“首批公募REITs底層資產(chǎn)采用成本法估值，在基金存續(xù)期內(nèi)，每年要扣減折舊和攤銷，這會(huì)導(dǎo)致基金凈值每年因折舊而天然降低，所以，基金凈值存在一定程度失真。”某公募REITs項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人張瑞捷（化名）坦言，基金凈值理論上并不能真實(shí)反映公募REITs公允價(jià)值，發(fā)行價(jià)參考價(jià)值也會(huì)隨著公募REITs上市逐步降低。

    “對(duì)持有型投資者，更應(yīng)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值，因?yàn)閮r(jià)格雖然會(huì)偏離基礎(chǔ)資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值，但長(zhǎng)期看是向內(nèi)在價(jià)值回歸的。”胡海濱強(qiáng)調(diào)。

    普通投資者應(yīng)如何判斷公募REITs成長(zhǎng)性和內(nèi)在價(jià)值呢？胡海濱和張瑞捷給出相同答案：關(guān)注第三方機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

    “第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)定期會(huì)對(duì)公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，基金管理人會(huì)披露該評(píng)估報(bào)告，它基本可以體現(xiàn)出資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值。”張瑞捷說(shuō)，不過(guò)，評(píng)估報(bào)告僅針對(duì)底層資產(chǎn)，從資產(chǎn)整體報(bào)表看，還會(huì)有些調(diào)整項(xiàng)，包括現(xiàn)金、短期負(fù)債等。因此，在整個(gè)基金層面，以公允價(jià)值法做合并報(bào)表，才能真實(shí)反映資產(chǎn)總體價(jià)值。

    “對(duì)投資者而言，公募REITs收益一部分來(lái)源于產(chǎn)品本身二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化，另一部分來(lái)自底層資產(chǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)生的分紅。”中航基金公募REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，從產(chǎn)品特性看，現(xiàn)金分派率預(yù)期性和確定性較強(qiáng)。二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展、監(jiān)管政策等因素影響。因此，投資者應(yīng)秉持長(zhǎng)期價(jià)值投資理念，更多關(guān)注確定性較強(qiáng)的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況，弱化看待二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格非理性波動(dòng)。從長(zhǎng)期看，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)與公募REITs內(nèi)在價(jià)值高度趨同。

    探營(yíng)兩類底層資產(chǎn)

    不難看出，無(wú)論是哪種類型的投資者，都應(yīng)更多關(guān)注公募REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況。

    “具有專業(yè)投研能力的投資人可通過(guò)調(diào)研高頻跟蹤底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，判斷內(nèi)在價(jià)值。”胡海濱建議。

    首批上市的9只公募REITs大致可分為特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類和產(chǎn)權(quán)類。近日，中國(guó)證券報(bào)記者就這兩類公募REITs分別選取一個(gè)樣本進(jìn)行深入調(diào)研，投資者可管中窺豹，了解公募REITs底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況。

    特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs收益以分紅為主，首鋼綠能REIT就是其中之一。該項(xiàng)目主要進(jìn)行生活和餐廚垃圾處置和發(fā)電，包括北京首鋼生物質(zhì)能源等三個(gè)子項(xiàng)目。北京首鋼生物質(zhì)能源項(xiàng)目是資產(chǎn)現(xiàn)金流主要來(lái)源。該項(xiàng)目與北京市城市管理委員會(huì)簽署的垃圾處理服務(wù)協(xié)議約定，每年處理生活垃圾的保底量為100萬(wàn)噸。

    首鋼綠能REIT基金經(jīng)理汪應(yīng)偉介紹，目前垃圾處理供不應(yīng)求。整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流主要包括三部分：一是電費(fèi)收入；二是與城市管理委員會(huì)簽訂的垃圾處理服務(wù)協(xié)議明確的垃圾處理費(fèi)收入；三是與西城區(qū)、石景山區(qū)、門頭溝區(qū)城市管理委員會(huì)簽署的餐廚垃圾處理協(xié)議明確的垃圾處理費(fèi)收入。項(xiàng)目服務(wù)的主要客戶為北京市市屬及區(qū)屬城市管理委員會(huì)、北京市電力公司等，資金來(lái)源有較好保障。部分來(lái)源于可再生能源電價(jià)附加補(bǔ)助的收入由國(guó)家財(cái)政撥付。汪應(yīng)偉預(yù)計(jì)，項(xiàng)目每年可分派現(xiàn)金流在1億元以上。

    產(chǎn)權(quán)類公募REITs除分紅收益外，投資者還可獲得底層資產(chǎn)增值收益，普洛斯REIT就是其中之一。該項(xiàng)目包含普洛斯北京空港物流園、普洛斯廣州保稅物流園、蘇州望亭普洛斯物流園等7個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)。項(xiàng)目收入主要為基于與租戶簽署的租賃合同取得的租金收入及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入。

    中國(guó)證券報(bào)記者走訪普洛斯北京空港物流園發(fā)現(xiàn)，園區(qū)入駐了國(guó)藥集團(tuán)、上海醫(yī)藥、默克、強(qiáng)生、捷豹路虎等知名企業(yè)，行業(yè)涵蓋汽車、醫(yī)藥、高端消費(fèi)、服飾等。園區(qū)內(nèi)均為通用型倉(cāng)庫(kù)，可確保各行業(yè)客戶都可進(jìn)駐。在招商時(shí)，他們會(huì)有意識(shí)地將整個(gè)園區(qū)客戶做一定行業(yè)類別配比，分散租期以避免大客戶租約集中到期。

    挑挑揀揀要“三看”

    首批公募REITs上市后走勢(shì)如何無(wú)疑是投資者最關(guān)心的話題。

    “短時(shí)間內(nèi)可能出現(xiàn)一定幅度上漲，畢竟首批項(xiàng)目都是百里挑一的資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱，“但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格圍繞資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)，最終還是要回歸理性。”

    “如果二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，尤其是價(jià)格大幅上漲至顯著高于公募REITs內(nèi)在價(jià)值時(shí)，新進(jìn)入的投資者會(huì)面臨兩重風(fēng)險(xiǎn)：一是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看價(jià)格會(huì)向內(nèi)在價(jià)值回歸，存在因價(jià)格下跌導(dǎo)致投資虧損風(fēng)險(xiǎn)；二是因價(jià)格上漲，使持有公募REITs的預(yù)期內(nèi)部收益率下降，無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。”胡海濱說(shuō)。

    “與股票不同，公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，因此，原則上市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小。”平安基金REITs投資中心高級(jí)副總監(jiān)李華平表示。

    此外，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)維護(hù)公募REITs上市后的平穩(wěn)運(yùn)行起到“壓艙石”作用。按照公募REITs發(fā)售規(guī)則，公眾投資者在發(fā)售階段參與比例不超過(guò)24%，其余參與者均為機(jī)構(gòu)投資者。“在網(wǎng)下詢價(jià)階段，我們針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行‘一對(duì)一’或‘一對(duì)多’的40多場(chǎng)路演。”張瑞捷透露，“機(jī)構(gòu)投資者相對(duì)理性，有很多人讀完了全部400多頁(yè)招募說(shuō)明書，提出很多針對(duì)性很強(qiáng)的問(wèn)題。”

    張瑞捷介紹，保險(xiǎn)資金和券商自營(yíng)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)非常關(guān)注整體項(xiàng)目估值和現(xiàn)金分配情況。保險(xiǎn)資金這樣的長(zhǎng)線資金，更關(guān)注產(chǎn)品擴(kuò)募可能性。銀行理財(cái)公司等期限較短的委托性質(zhì)資金，更關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)性和安全性。

    李華平認(rèn)為，投資者在選擇公募REITs時(shí)，首先要根據(jù)自身偏好選擇產(chǎn)權(quán)類或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)。在同一類產(chǎn)品中做選擇，建議做到“三看”：一看底層資產(chǎn)品質(zhì)；二看基金管理人運(yùn)營(yíng)管理能力；三看原始權(quán)益人把更多資產(chǎn)裝入公募REITs的可能性大小。這樣才能保證資產(chǎn)投資價(jià)值。