南京土拍992億元角逐51宗地塊 36宗觸頂待搖號(hào)萬(wàn)科保利暫時(shí)顆粒無(wú)收

    本報(bào)記者 王麗新

    經(jīng)過(guò)兩天的競(jìng)拍，南京市場(chǎng)51宗地塊最終成交額992億元，且有37宗觸及價(jià)格上限，其中36宗地塊將于5月22日通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人。這一場(chǎng)土拍，光是房企繳納的保證金就超過(guò)千億元，南京首批集中供地或?qū)⒏淖兡暇鞘懈窬帧?/p>

    據(jù)公開資料顯示，萬(wàn)科和保利繳納了多幅地塊的保證金，但從已經(jīng)“有主兒”的土地來(lái)看，萬(wàn)科與保利目前顆粒無(wú)收，不過(guò)也可能在36塊待搖號(hào)確定買主的過(guò)程中有所斬獲。

    “綜合目前10多個(gè)城市土拍來(lái)看，萬(wàn)科等大型房企在‘兩集中’供地政策下拍地更多采取的是謹(jǐn)慎的態(tài)度，更多關(guān)注度放在了優(yōu)質(zhì)地塊，整體拿地表現(xiàn)并不突出。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，造成這種現(xiàn)象的原因，一方面與這些房企本身的戰(zhàn)略布局有關(guān)；另一方面這些房企本身土儲(chǔ)較為充裕，并且拿地的渠道更加廣泛并不局限于招拍掛方式。

    36宗地靜待歸屬

    5月20日，南京住宅供地首次集中土拍拉開帷幕。第一天，共拍出28宗涉宅地塊，攬金686億元（含搖號(hào)地塊），整體溢價(jià)率16.7%，共18宗地塊觸及最高限價(jià)，全部進(jìn)入搖號(hào)待定池。5月21日，共計(jì)成交23宗地塊，總成交額306.21億元，其中19宗觸及上限價(jià)，18宗買主待定，1宗價(jià)格觸頂后直接成交確定了買家。

    據(jù)悉，本次集中供地，競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了一些調(diào)整。依然實(shí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式、禁止“馬甲”參拍外，當(dāng)?shù)貕K達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。部分地塊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求在三級(jí)及以上，競(jìng)買保證金比例由20%提升至20%、30%、50%不等。

    此外，這次土拍的競(jìng)買條件里提到，達(dá)到最高限價(jià)須通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人的地塊，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。業(yè)界認(rèn)為，原先拿地半年能上市，這意味著后面可能會(huì)延遲到1年甚至更久，部分熱門板塊房荒或?qū)⒓觿　?/p>

    在5月20日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，總價(jià)最高的地塊為位于新玄武的G24地塊，經(jīng)過(guò)4小時(shí)激戰(zhàn)，158輪爭(zhēng)奪，最終被招商以總價(jià)88.9億元摘得，樓面地價(jià)12520元/平方米。但報(bào)價(jià)輪次少也不意味著地塊不受青睞。經(jīng)過(guò)7輪報(bào)價(jià)，大校場(chǎng)G28地塊拍至最高限價(jià)，待搖號(hào)，總價(jià)24.4億元，成交樓面價(jià)約37137元/平方米。相比于此前最高地價(jià)31149元/平方米（金基望樾府），高出了約5988元/平方米，刷新大校場(chǎng)最高地價(jià)。

    此外，多宗地塊快速觸及價(jià)格上限，兩橋G37地塊，直接加價(jià)4.7億元，僅6輪就觸頂待搖號(hào)；河西南G25地塊，一次性加價(jià)8000萬(wàn)元；大校場(chǎng)G28地塊加價(jià)5億元觸頂；江心洲G26地塊，一次性加價(jià)5.3億元觸頂；南部新城G32地塊開發(fā)商一次性加價(jià)5.8億元，直接抬到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段。

    5月21日，除江寧淳化G49、浦口湯泉G56、六合G59、江北核心區(qū)G10四宗地塊外，其中18宗地塊將于22日下午和20日的18宗地塊一起搖號(hào)定買家，另外1宗浦口湯泉G54地塊直接觸頂成交。

    整體溢價(jià)率18.15%

    “南京作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，房企對(duì)其未來(lái)發(fā)展持長(zhǎng)期看好態(tài)度，競(jìng)拍參與積極性較高，導(dǎo)致多宗地塊價(jià)格觸頂。”陳宵向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，另外，從本次推出的地塊品質(zhì)來(lái)看，主城區(qū)及其他熱點(diǎn)板塊均有優(yōu)質(zhì)地塊大量放出，房企恐慌性拿地也成為推高土拍熱度的一個(gè)因素。

    從戰(zhàn)略布局來(lái)看，南京似乎是“兵家必爭(zhēng)之地”。公開信息顯示，百?gòu)?qiáng)房企在關(guān)注度上集中在玄武、秦淮、建鄴、雨花幾個(gè)主城，高溢價(jià)率主要集中在秦淮南部新城。港資房企香港置地異軍突起，共報(bào)名超15宗地塊，創(chuàng)下港資史上報(bào)名地塊數(shù)量之最。

    客觀地看，這51宗地塊起拍總價(jià)840.016億元，成交總價(jià)992.516億元，整體溢價(jià)率18.15%。

    “從溢價(jià)率和房企拿地價(jià)格來(lái)看，本次拍地溢價(jià)率水平相對(duì)較高，部分板塊甚至刷新了最高樓面價(jià)。”陳宵向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這意味著房企在后期項(xiàng)目打造中面臨的壓力和難度升級(jí)，利潤(rùn)空間被壓縮，對(duì)房企操盤能力以及營(yíng)銷能力等都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

    值得一提的是，除南京，全國(guó)已有12個(gè)城市完成首輪集中供地，共成交5674億元。其中，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》不完全統(tǒng)計(jì)獲悉，融創(chuàng)拿地31宗、中鐵拿地26宗、保利拿地14宗、龍湖拿地11宗、萬(wàn)科拿地10宗、融信拿地10宗，這是12城中收攬10宗地塊及以上的房企。此外，在這兩天南京土拍中，招商、華潤(rùn)等都有收獲。

    “本土化房企在集中拿地方面更有優(yōu)勢(shì)，比如杭州和深圳土拍，以當(dāng)?shù)貫榇蟊緺I(yíng)的房企斬獲頗豐。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從百?gòu)?qiáng)房企參與度來(lái)看，大中型房企參與熱度高。多宗地塊價(jià)格都是觸頂成交，房企利潤(rùn)率將明顯降低。