“兩集中”土拍市場(chǎng)“鮮露面”房企打何算盤

    目前，廣州、重慶、杭州、北京等城市的首批集中供地已結(jié)束，融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地等TOP50房企斬獲頗豐，而碧桂園、世茂集團(tuán)等規(guī)模房企鮮有成交。

    中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，相對(duì)充足的土地儲(chǔ)備、全年穩(wěn)健的投資節(jié)奏和多元化的投資方式，成為不少規(guī)模房企在集中土拍市場(chǎng)少有“露面”的重要因素。同時(shí)，在土拍市場(chǎng)熱情高漲的情況下，項(xiàng)目毛利率難言上升。

    ●本報(bào)記者 張軍

    “曲線”方式拿地

    中信建投研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京7個(gè)城市合計(jì)出讓264宗地塊，參拍房企全口徑拿地金額達(dá)3093億元。其中，109宗地塊被TOP50房企中的29家競(jìng)得。融創(chuàng)中國(guó)在上述7個(gè)城市合計(jì)拿地金額超過(guò)450億元，華潤(rùn)置地拿地金額超過(guò)280億元。

    有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”。如碧桂園在上述7城中僅拿地兩宗。

    部分規(guī)模房企參與土拍“不積極”，或與其本身的投資計(jì)劃、土地儲(chǔ)備等因素有關(guān)。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜此前表示，2020年碧桂園的權(quán)益投資額為2092億元，2021年的計(jì)劃與2020年相當(dāng)。截至2020年底，中國(guó)恒大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)798個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。在“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司計(jì)劃可售住宅土儲(chǔ)總規(guī)模未來(lái)兩年年均再下降1500萬(wàn)平方米，控制在2億平方米左右。

    有的房企通過(guò)“曲線”方式拿地，繞過(guò)難度相對(duì)大、成本相對(duì)較高的招拍掛，轉(zhuǎn)而通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等途徑補(bǔ)充土儲(chǔ)。截至5月12日，世茂集團(tuán)今年以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式新增20宗地塊，貨值約200億元。截至2020年底，公司的總貨值超過(guò)13800億元。2021年，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)可售資源3096萬(wàn)平方米（未包含2021年新獲取土地當(dāng)年供貨的可售資源），可售貨值達(dá)5500億元。

    融創(chuàng)中國(guó)4月斥資收購(gòu)彰泰集團(tuán)80%權(quán)益，交易涉及彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等城市的54個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，可售建筑面積約1162萬(wàn)平方米。

    某TOP10房企相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，公司對(duì)每宗參拍地塊都有一個(gè)預(yù)估價(jià)和對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目利潤(rùn)率。如果地塊條件好，即使單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高也會(huì)努力爭(zhēng)取。“重點(diǎn)要考慮項(xiàng)目后期的建設(shè)成本和利潤(rùn)率，不會(huì)一味為了拿地而抬高價(jià)格。”

    利潤(rùn)率被壓縮

    在上述7個(gè)城市中，重慶、杭州、廣州、北京是房企參與土拍市場(chǎng)的主陣地。其中，融創(chuàng)中國(guó)全口徑拿地金額居前，公司在廣州、無(wú)錫、重慶、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局單個(gè)城市，如首開(kāi)和卓越重倉(cāng)北京、越秀重倉(cāng)廣州。

    方正證券統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、杭州、北京、天津、青島、廈門、深圳、福州12個(gè)集中供地的熱點(diǎn)城市，合計(jì)成交土地建筑面積5036萬(wàn)平方米，成交總價(jià)6266億元，樓面均價(jià)為13844元/平方米，平均溢價(jià)率為17.5%。

    對(duì)于房企拿地?zé)崆楦叩脑?，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一是前4個(gè)月的銷售額增速高，為房企拿地提供了資金支持；二是若摘得首批供地，年內(nèi)有望上市銷售，為全年貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)。不過(guò)，該機(jī)構(gòu)指出，受融資政策收緊、土拍政策持續(xù)完善影響，預(yù)計(jì)房企后續(xù)批次的參與熱度將有所降溫。平安證券數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企4月單月銷售面積、銷售額同比分別增長(zhǎng)23.3%、34%。

    房企拿地?zé)崆楦邼q，項(xiàng)目利潤(rùn)率自然受到“蠶食”。中信建投指出，從上述7個(gè)城市的競(jìng)拍情況看，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廣州的相關(guān)項(xiàng)目毛利率尚可，但重慶、無(wú)錫、杭州的項(xiàng)目毛利率較低。

    中信建投表示，從各城市的平均地價(jià)/房?jī)r(jià)的比值看，長(zhǎng)春為44.3%，廣州為51.4%，重慶為63.6%，無(wú)錫為61.5%，沈陽(yáng)為38.8%，杭州為62.9%，北京為61.5%。如果僅考慮拿地均價(jià)和建安成本，上述7個(gè)城市的項(xiàng)目隱含毛利率分別為長(zhǎng)春26.9%、廣州24%、重慶6.7%、無(wú)錫17.4%、沈陽(yáng)27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。

    中信建投預(yù)計(jì)，重慶、杭州、無(wú)錫等地的項(xiàng)目去化速度會(huì)有所提升，但利潤(rùn)率或被壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率中樞將由25%向20%下滑，甚至跌落到20%以下。