目前,廣州、重慶、杭州、北京等城市的首批集中供地已結(jié)束,融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地等TOP50房企斬獲頗豐,而碧桂園、世茂集團(tuán)等規(guī)模房企鮮有成交。
中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),相對(duì)充足的土地儲(chǔ)備、全年穩(wěn)健的投資節(jié)奏和多元化的投資方式,成為不少規(guī)模房企在集中土拍市場(chǎng)少有“露面”的重要因素。同時(shí),在土拍市場(chǎng)熱情高漲的情況下,項(xiàng)目毛利率難言上升。
●本報(bào)記者 張軍
“曲線”方式拿地
中信建投研報(bào)數(shù)據(jù)顯示,長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京7個(gè)城市合計(jì)出讓264宗地塊,參拍房企全口徑拿地金額達(dá)3093億元。其中,109宗地塊被TOP50房企中的29家競(jìng)得。融創(chuàng)中國(guó)在上述7個(gè)城市合計(jì)拿地金額超過(guò)450億元,華潤(rùn)置地拿地金額超過(guò)280億元。
有的房企參拍熱情高漲,有的房企卻鮮有“出手”。如碧桂園在上述7城中僅拿地兩宗。
部分規(guī)模房企參與土拍“不積極”,或與其本身的投資計(jì)劃、土地儲(chǔ)備等因素有關(guān)。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜此前表示,2020年碧桂園的權(quán)益投資額為2092億元,2021年的計(jì)劃與2020年相當(dāng)。截至2020年底,中國(guó)恒大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)798個(gè),總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。在“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略下,公司計(jì)劃可售住宅土儲(chǔ)總規(guī)模未來(lái)兩年年均再下降1500萬(wàn)平方米,控制在2億平方米左右。
有的房企通過(guò)“曲線”方式拿地,繞過(guò)難度相對(duì)大、成本相對(duì)較高的招拍掛,轉(zhuǎn)而通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等途徑補(bǔ)充土儲(chǔ)。截至5月12日,世茂集團(tuán)今年以來(lái)通過(guò)收并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等方式新增20宗地塊,貨值約200億元。截至2020年底,公司的總貨值超過(guò)13800億元。2021年,世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)可售資源3096萬(wàn)平方米(未包含2021年新獲取土地當(dāng)年供貨的可售資源),可售貨值達(dá)5500億元。
融創(chuàng)中國(guó)4月斥資收購(gòu)彰泰集團(tuán)80%權(quán)益,交易涉及彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等城市的54個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目,可售建筑面積約1162萬(wàn)平方米。
某TOP10房企相關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者,公司對(duì)每宗參拍地塊都有一個(gè)預(yù)估價(jià)和對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目利潤(rùn)率。如果地塊條件好,即使單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高也會(huì)努力爭(zhēng)取。“重點(diǎn)要考慮項(xiàng)目后期的建設(shè)成本和利潤(rùn)率,不會(huì)一味為了拿地而抬高價(jià)格。”
利潤(rùn)率被壓縮
在上述7個(gè)城市中,重慶、杭州、廣州、北京是房企參與土拍市場(chǎng)的主陣地。其中,融創(chuàng)中國(guó)全口徑拿地金額居前,公司在廣州、無(wú)錫、重慶、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局單個(gè)城市,如首開(kāi)和卓越重倉(cāng)北京、越秀重倉(cāng)廣州。
方正證券統(tǒng)計(jì),長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫、沈陽(yáng)、杭州、北京、天津、青島、廈門、深圳、福州12個(gè)集中供地的熱點(diǎn)城市,合計(jì)成交土地建筑面積5036萬(wàn)平方米,成交總價(jià)6266億元,樓面均價(jià)為13844元/平方米,平均溢價(jià)率為17.5%。
對(duì)于房企拿地?zé)崆楦叩脑?,有機(jī)構(gòu)認(rèn)為,一是前4個(gè)月的銷售額增速高,為房企拿地提供了資金支持;二是若摘得首批供地,年內(nèi)有望上市銷售,為全年貢獻(xiàn)銷售業(yè)績(jī)。不過(guò),該機(jī)構(gòu)指出,受融資政策收緊、土拍政策持續(xù)完善影響,預(yù)計(jì)房企后續(xù)批次的參與熱度將有所降溫。平安證券數(shù)據(jù)顯示,百?gòu)?qiáng)房企4月單月銷售面積、銷售額同比分別增長(zhǎng)23.3%、34%。
房企拿地?zé)崆楦邼q,項(xiàng)目利潤(rùn)率自然受到“蠶食”。中信建投指出,從上述7個(gè)城市的競(jìng)拍情況看,長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、廣州的相關(guān)項(xiàng)目毛利率尚可,但重慶、無(wú)錫、杭州的項(xiàng)目毛利率較低。
中信建投表示,從各城市的平均地價(jià)/房?jī)r(jià)的比值看,長(zhǎng)春為44.3%,廣州為51.4%,重慶為63.6%,無(wú)錫為61.5%,沈陽(yáng)為38.8%,杭州為62.9%,北京為61.5%。如果僅考慮拿地均價(jià)和建安成本,上述7個(gè)城市的項(xiàng)目隱含毛利率分別為長(zhǎng)春26.9%、廣州24%、重慶6.7%、無(wú)錫17.4%、沈陽(yáng)27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。
中信建投預(yù)計(jì),重慶、杭州、無(wú)錫等地的項(xiàng)目去化速度會(huì)有所提升,但利潤(rùn)率或被壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率中樞將由25%向20%下滑,甚至跌落到20%以下。
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