自7月底中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓”、“穩(wěn)民生”以來(lái),“保交樓”進(jìn)展和效果成為了當(dāng)下各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化,竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,8月份房屋竣工面積為4833萬(wàn)平方米,環(huán)比大幅增長(zhǎng)42.50%,同比降幅收窄至2.5%,這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來(lái)快速推進(jìn),效果已逐步顯現(xiàn)。
實(shí)際上,在樓市“保交樓”、“穩(wěn)民生”的大背景下,無(wú)論是中央部委、地方政府,還是各大房企,均在積極開(kāi)展“保交樓”工作。
9月22日,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款,支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,7月以來(lái),已有超30個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”舉措,主要包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤(pán)一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目、紓困基金入場(chǎng)等。
不過(guò),也有被訪者向證券時(shí)報(bào)記者指出,各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中,仍需注意要通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行,并重視執(zhí)行層面的落實(shí)。
“保交樓”效果逐步顯現(xiàn)
當(dāng)下,“保交樓”已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的焦點(diǎn),從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)看,“保交樓”被中央政治局會(huì)議提出近2月以來(lái),效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn),其中一個(gè)指標(biāo)便是房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)恢復(fù)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月全國(guó)房屋竣工面積為4833萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)42.5%,絕對(duì)規(guī)模為今年3月份以來(lái)次高位,同比下降2.5%,同比降幅較上月收窄33.5個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化成為共識(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉同日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,1~8月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售降幅收窄;房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目投資保持增長(zhǎng);房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄。
“今年以來(lái),各地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位,因城施策,支持剛性和改善性住房需求,保交樓、穩(wěn)民生,效果是在逐步顯現(xiàn)的。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化,但也要看到,銷(xiāo)售端的改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)端需要一個(gè)過(guò)程,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,仍要繼續(xù)付出努力。”付凌暉直言。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),在“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)的背景下,未來(lái)房地產(chǎn)其他指標(biāo)也有望好轉(zhuǎn)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,在“保交樓”政策推進(jìn)下,項(xiàng)目“停工”問(wèn)題得到一定程度改善,對(duì)市場(chǎng)信心的修復(fù)起到一定積極作用。另外,從供應(yīng)端來(lái)看,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大,短期來(lái)看,隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實(shí)及推進(jìn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望邊際修復(fù)。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華則表示,8月竣工面積大幅反彈,得益于各地樓市因城施策調(diào)控政策,樓市供需兩端回暖;同時(shí),國(guó)內(nèi)多部門(mén)協(xié)同“保交樓”效果明顯。“保交樓”推進(jìn),疊加各地房地產(chǎn)調(diào)控政策效果釋放,目前樓市信心觸底回暖跡象更加明顯。“未來(lái)‘保交樓’直接帶動(dòng)樓市竣工面積指標(biāo)改善,房地產(chǎn)開(kāi)工、投資,房地產(chǎn)銷(xiāo)售、房企融資等一系列指標(biāo)聯(lián)動(dòng)改善。”
值得注意的是,“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識(shí),這也是其備受關(guān)注的一大背景。陳文靜表示,住房能否交付直接關(guān)系到購(gòu)房者的合法權(quán)益能否得到保障,關(guān)系居民的住房需求,涉及民生問(wèn)題,對(duì)于穩(wěn)定居民的市場(chǎng)信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定社會(huì)面等都有著重要的意義。
“少數(shù)房企項(xiàng)目出現(xiàn)停工,最關(guān)鍵還是資金問(wèn)題,工程建筑資金不足,這個(gè)與整體房企資金回籠下降,融資環(huán)境偏緊,預(yù)售監(jiān)管資金未充分發(fā)揮效應(yīng)等有關(guān)。國(guó)內(nèi)有關(guān)部門(mén)協(xié)同積極應(yīng)對(duì),千方百計(jì)‘保交樓’,對(duì)于避免少數(shù)房企項(xiàng)目爛尾,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,盤(pán)活資產(chǎn)避免資源浪費(fèi),降低金融機(jī)構(gòu)壞賬,促進(jìn)樓市信心回暖等方面有重要意義。”周茂華說(shuō)。
各方推進(jìn)“保交樓”落地
自“保交樓”政策被中央政治局會(huì)議提及以來(lái),無(wú)論是中央部委、地方政府,還是各大房企,均在積極開(kāi)展“保交樓”工作,這也是“保交樓”效果逐漸顯現(xiàn)的重要背景。
首先,中央層面專(zhuān)項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行,其中政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款發(fā)揮重要作用。針對(duì)“保交樓”問(wèn)題,9月14日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍在“中國(guó)這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示,目前專(zhuān)項(xiàng)工作正在緊張有序地進(jìn)行當(dāng)中。
今年8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等有關(guān)部門(mén)宣布出臺(tái)措施,完善政策工具箱,通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付,另報(bào)道,這筆專(zhuān)項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。
其次,從地方層面看,因地制宜快速推動(dòng)“保交樓”工作落地成為各地重點(diǎn)工作。據(jù)中指監(jiān)測(cè)顯示,7月以來(lái),已有近30省市出臺(tái)“保交樓”舉措,包括對(duì)問(wèn)題項(xiàng)目“一盤(pán)一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國(guó)企和金融機(jī)構(gòu)來(lái)盤(pán)活項(xiàng)目、成立紓困基金等。
8月以來(lái),長(zhǎng)沙、東莞等多地出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),要求將購(gòu)房款直接存入監(jiān)管賬戶,保證資金“留在項(xiàng)目”,優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè),保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付。9月17日,貴陽(yáng)發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī),提出對(duì)新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全額監(jiān)管,對(duì)用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為,自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷(xiāo)售備案后止。
繼鄭州、寧波、咸陽(yáng)等地出臺(tái)“一樓一策”全面落實(shí)“保交樓”后,9月19日,據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號(hào)消息,紹興已成立房地產(chǎn)專(zhuān)班,定期對(duì)全市所有住宅項(xiàng)目全面排查,針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目,制定風(fēng)險(xiǎn)化解“一樓一策”,通過(guò)指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置專(zhuān)班、設(shè)立項(xiàng)目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項(xiàng)目資金使用、盤(pán)活存量資產(chǎn)等措施,全力落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。
值得注意的是,鄭州落實(shí)“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開(kāi)了強(qiáng)力攻堅(jiān)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)員會(huì)后,鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天,確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工”保交樓專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》的通知。通知要求,10月6日前,實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工,并提出5個(gè)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案,包括壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長(zhǎng)何雄此前在會(huì)上指出,要用足用好政策工具箱,“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”制定細(xì)化實(shí)施方案,打好打贏“保交樓”攻堅(jiān)戰(zhàn)。
值得注意的是,各地在多措并舉推動(dòng)“保交樓”快速落地進(jìn)程中,仍需注意要通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行,并重視執(zhí)行層面的落實(shí)成為不少專(zhuān)家的觀點(diǎn)。
“各地根據(jù)具體情況,創(chuàng)新處置方式,目前看取得積極成效。重要的是,通過(guò)市場(chǎng)化、法治化方式,為項(xiàng)目提供資金支持,加快推進(jìn)這些樓盤(pán)復(fù)工,保障業(yè)主合法權(quán)益,并完善周邊配套設(shè)施,盤(pán)活資產(chǎn),促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。”周茂華認(rèn)為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,從趨勢(shì)看,當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是“保交樓”,房企的資金鏈安全成為政策的關(guān)注點(diǎn),越來(lái)越多的政策和措施出臺(tái),“不過(guò),現(xiàn)在問(wèn)題是民企的融資依然很難,而一些機(jī)構(gòu)參與積極性并不高,按照目前的情況,‘保交樓’還需要更多政策,更多執(zhí)行。”
除了政策端發(fā)力外,今年以來(lái),不少房企的重點(diǎn)工作聚焦在“保交樓”方面。
今年上半年,龍湖集團(tuán)如期交付76個(gè)項(xiàng)目,共計(jì)5.25萬(wàn)套品質(zhì)住宅,100%按期交付,其中超30%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付。龍湖集團(tuán)CEO陳序平在近期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示,“我們整個(gè)開(kāi)工節(jié)奏是通過(guò)減少一些未銷(xiāo)售、未開(kāi)工的組團(tuán)來(lái)平衡,對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售、已經(jīng)開(kāi)工包括確定交付的,我們會(huì)確保如期交付,甚至?xí)崆敖桓丁?rdquo;
2022年上半年,碧桂園計(jì)劃交付1081個(gè)批次,截至6月30日已累計(jì)合同交付1070個(gè)批次,達(dá)到交付條件的產(chǎn)品超25萬(wàn)套、3743萬(wàn)平方米,按期交付率約99%。截至6月30日,碧桂園集團(tuán)今年有36個(gè)區(qū)域146個(gè)項(xiàng)目165個(gè)批次實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。
另一方面,復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”成為下一階段一些房企的工作重心。以恒大為例,9月12日,恒大召開(kāi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”周例會(huì),公司董事長(zhǎng)許家印在會(huì)上表示,目前全國(guó)“保交樓”項(xiàng)目共706個(gè),已復(fù)工項(xiàng)目668個(gè),未復(fù)工項(xiàng)目38個(gè),要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。許家印還表示,要切實(shí)履行好企業(yè)主體責(zé)任,竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。
對(duì)于未來(lái)“保交樓”的政策建議,陳文靜認(rèn)為,“保交樓”舉措要加快落地,各地加快紓困節(jié)奏,相關(guān)舉措實(shí)質(zhì)落位后或?qū)⒂欣诜€(wěn)定市場(chǎng)信心;此外,熱點(diǎn)城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)加大,提振市場(chǎng)情緒。
紓困基金和AMC
跑步進(jìn)場(chǎng)
“保交樓”是化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的首要原則,而通過(guò)“以少帶多”的地方紓困基金以及AMC(資產(chǎn)管理公司)機(jī)構(gòu)的積極入場(chǎng),也是當(dāng)下“保交樓”工作中的一大特征。
記者梳理發(fā)現(xiàn),8月5日,河南資產(chǎn)與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國(guó)家中心城市基金,再由城市基金下設(shè)紓困基金,暫定規(guī)模100億元。8月23日,3家南寧國(guó)企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金,為一批已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或?yàn)l臨風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)紓困解難,基金首期規(guī)模30億元,已完成繳付。8月23日,湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金,聚焦助企紓困,加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購(gòu)、處置力度。
在業(yè)內(nèi)看來(lái),“保交樓”領(lǐng)域,各地紓困基金發(fā)揮“以少帶多”的重要作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為,以地方政府為主導(dǎo),連同AMC、地方國(guó)企、城投平臺(tái)等主體共同設(shè)立,以化解項(xiàng)目層面風(fēng)險(xiǎn)為主,主要起到了一定的資金帶頭作用。“對(duì)于出險(xiǎn)項(xiàng)目的收并購(gòu),直接解決了項(xiàng)目交付的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。長(zhǎng)期來(lái)看,盤(pán)活項(xiàng)目可為相關(guān)房企注入流動(dòng)性,企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項(xiàng)目,進(jìn)而重新盤(pán)活集團(tuán)的整體流動(dòng)性。當(dāng)各地的基金推動(dòng)本地項(xiàng)目逐步解困,出險(xiǎn)企業(yè)也有望重振旗鼓,為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。”
另一方面,全國(guó)性AMC機(jī)構(gòu)也在積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目盤(pán)活,助推“保交樓”快速落地。
中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)7月8日披露經(jīng)營(yíng)情況顯示,上半年,長(zhǎng)城資產(chǎn)與12家重點(diǎn)受困房企開(kāi)展多輪對(duì)接及項(xiàng)目篩選,對(duì)受困房企提供的意向紓困項(xiàng)目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動(dòng)存量化解的深圳某項(xiàng)目,另有2個(gè)項(xiàng)目已批復(fù),正在出資,同時(shí)圍繞7家受困房企的8個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)中,金額合計(jì)約80億元。
8月12日,中國(guó)華融表示,多家分公司參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置,落實(shí)“保交樓”政策,化解風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活資產(chǎn),推動(dòng)多地項(xiàng)目重啟。而此前的8月5日,中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》,并召開(kāi)紓困戰(zhàn)略合作會(huì)議。除了上述兩家,今年以來(lái),信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等也先后參與出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)行動(dòng)。
實(shí)際上,紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)跑步進(jìn)場(chǎng)對(duì)部分房企的風(fēng)險(xiǎn)化解也被業(yè)內(nèi)持續(xù)看好。劉水認(rèn)為,AMC的介入一方面是為救助對(duì)象提供資金,另一方面為其提供了信用背書(shū)。“長(zhǎng)期來(lái)看,AMC在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配等方面有豐富的經(jīng)營(yíng)和優(yōu)勢(shì),也具有較強(qiáng)的資金優(yōu)勢(shì);同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的紓困只是其業(yè)務(wù)的一部分,受行業(yè)下行的影響有限,因此也具有較強(qiáng)的紓困能力。”
整體而言,周茂華表示,紓困基金和AMC機(jī)構(gòu)積極參與“保交樓”,這些機(jī)構(gòu)在化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),資產(chǎn)處置方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富;有助于緩解項(xiàng)目資金緊張壓力,推動(dòng)項(xiàng)目加快復(fù)工完工;同時(shí),有助于撬動(dòng)更多社會(huì)資金參與,對(duì)于“保交樓”工作順利開(kāi)展和樓市信心恢復(fù)都有重要意義。
資金活水仍需放量
此外,中央多部門(mén)著手解決“保交樓”的資金來(lái)源問(wèn)題。8月19日,住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施,完善政策工具箱,通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)了解,專(zhuān)項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)2000億元,9月22日,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款,支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。
在各方共同努力下,目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過(guò),仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期,標(biāo)普全球評(píng)級(jí)公司預(yù)測(cè),要保證開(kāi)發(fā)商出險(xiǎn)之后預(yù)售住宅能夠完工交付,全行業(yè)需要獲得7000億~8000億元的資金。
標(biāo)普全球評(píng)級(jí)信用分析師陳令華認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常,保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專(zhuān)項(xiàng)借款初期規(guī)模尚不足以解決問(wèn)題,但具有重要的信號(hào)意義,向消費(fèi)者和投資者表明,國(guó)家是愿意拿出真金白銀來(lái)解決樓市問(wèn)題的。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示,從沈陽(yáng)這筆“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款來(lái)看,其承接主體應(yīng)該是沈陽(yáng)市地方國(guó)企或城投平臺(tái),這筆錢(qián)納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還,要確保這筆專(zhuān)項(xiàng)借款能夠安全退出,并獲得一定的收益。這種情況下,專(zhuān)項(xiàng)借款進(jìn)入的項(xiàng)目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
“專(zhuān)項(xiàng)借款的額度目前只有2000億元,規(guī)模較小。”李宇嘉說(shuō),目前看,專(zhuān)項(xiàng)借款能應(yīng)用的范圍相對(duì)有限,主要是資金能夠平衡的項(xiàng)目。而對(duì)于存在資金硬缺口的項(xiàng)目,就需要做多方資金平衡過(guò)程中的機(jī)制搭建,包括項(xiàng)目自身的啟動(dòng),以及項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的平衡,這些都需要在壓實(shí)地方主體責(zé)任后才能落實(shí)創(chuàng)新性的政策工具。
陳文靜則認(rèn)為,住建部近日強(qiáng)調(diào)“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)工作正在緊張有序推進(jìn),明確當(dāng)前專(zhuān)項(xiàng)借款跟進(jìn)的節(jié)奏,進(jìn)一步釋放了積極信號(hào)。專(zhuān)項(xiàng)借款的落位也將促使各地加快政策落地速度,保障項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn),及時(shí)交付。
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
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