“防風險+保民生+促消費”相互協(xié)同 房地產市場轉入新發(fā)展模式

    本報兩會報道組 王麗新 陳瀟

    化解房企風險、提振樓市信心、改善房地產行業(yè)資產負債表……這是過去一年房企、地產從業(yè)者以及購房者十分關注的話題。那么，關于房地產市場，今年全國兩會釋放了哪些新信號？

    仔細研讀今年政府工作報告后可知，有三大方面內容值得關注，一是有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險；二是支持剛性和改善性住房需求；三是加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題。這意味著，今年房地產行業(yè)將聚焦“防風險+保民生+促消費”三大方面，促進行業(yè)走向新發(fā)展模式。

    全國人大代表、58同城CEO姚勁波向《證券日報》記者表示，“當下，房地產業(yè)已從‘增量時代’進入到‘存量時代’。基于此，建議拓寬房企的融資通道、優(yōu)化預售資金監(jiān)管制度、加速數(shù)智化落地，讓房企行穩(wěn)致遠。”

    至于房地產行業(yè)如何向新發(fā)展模式轉變？姚勁波認為，房地產行業(yè)本身需要從“帶動經濟發(fā)展”單引擎作用，向“經濟發(fā)展與保障民生需求”的雙引擎作用轉變；地方政府逐步從土地財政向優(yōu)化稅收結構轉變；房地產開發(fā)從“舊三高”模式向更關注城市低碳化發(fā)展、提供與居住需求升級相匹配的產品與服務品質升維的模式轉變。

    多措并舉化解房企風險

    改善行業(yè)資產負債表

    今年政府工作報告提出，“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

    “過去幾年，房地產行業(yè)規(guī)?？焖贁U張主要靠‘快周轉戰(zhàn)略+高杠桿’模式，這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，建立良性循環(huán)模式需要繼續(xù)降低企業(yè)杠桿，動態(tài)調整政策，促進整體市場平穩(wěn)運行。

    “要防止風險擴散到優(yōu)質房企。當下實施‘三箭齊發(fā)’等政策，重點是穩(wěn)定優(yōu)質房企，這是行業(yè)和市場的基本盤。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，對于其他出險企業(yè)，應堅持市場化原則，該破產的破產、該重組的重組。

    “降杠桿、縮規(guī)模是當前改善房企資產負債情況的主要方式，也是控制風險的主要手段。保持合理負債水平、調整債務期限結構及融資結構、提升股權比例是降杠桿的主要途徑；推動收并購、發(fā)行CMBS/CMBN、REITs等實現(xiàn)資產出表，可達到補充現(xiàn)金流和縮表的效果。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示。

    至于實操層面如何落地，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向《證券日報》記者表示，“2022年底，‘金融16條’‘三支箭’等政策措施先后出臺，至今已有超190家房企獲得銀行授信額度超6萬億元，交易商協(xié)會已受理儲架式發(fā)債申請超1400億元，近40家企業(yè)公布定增、配股募資計劃。其中，碧桂園、雅居樂已完成配股，企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。”

    在優(yōu)化A股房企股權融資后，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有14家房地產企業(yè)發(fā)布再融資預案，預計融資合計約573.16億元；在全面實行股票發(fā)行注冊制過程中，多家房地產企業(yè)的再融資申請已順利平移至交易所，近日均已受理。

    “此外，房企可以拿出優(yōu)質自持物業(yè)，參與REITs發(fā)行，實現(xiàn)資產出表與現(xiàn)金補充的雙贏。”劉水表示，當前房地產行業(yè)正在進入存量時代，盤活自持物業(yè)成為補充現(xiàn)金流、提高資產流動性的良好手段。

    今年2月份，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》，明確不動產投資范圍、管理人試點要求等。貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，“從房企角度來看，私募基金入場將有助于房企盤活存量資產，增加融資渠道，化解房企金融風險。”

    “對于持有商業(yè)地產的房企來說，要提升運營效率、加強地產的盈利能力，進而做高商業(yè)地產價值，有利于REITs的發(fā)行與融資。對于持有租賃物業(yè)的房企來說，要積極打造長租品牌，貼合政策開發(fā)長租市場。一方面利用窗口期通過REITs實現(xiàn)融資，另一方面也為探索新模式、拓展經營方向打好基礎。”劉水表示。

    全國政協(xié)委員、中信資本控股有限公司董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸建議，階段性推出具有中國特色的商業(yè)不動產公募REITs工具，助力化解住宅交付風險。具體來看，盤活問題房企的存量資產，通過“問題房企”和“優(yōu)質資產”的隔離，控制產品風險；所募集資金除歸還項目自身的負債以外，全部用于解決問題房企自身的“爛尾樓”交付問題，嚴禁挪作他用；制定特殊的募集資金監(jiān)管要求，針對該類別企業(yè)和資產的特殊情況，建立專門的資金監(jiān)管機制。

    劉水認為，私募基金投資此類項目有兩種方式，一是注入股權資本，二是提供相應借款，為項目開發(fā)建設提供資金保障，加速項目“保交付”進程。不動產私募基金的投資范圍相對公募REITs更為廣泛，資金體量也更為龐大，對房企來說是更有潛力的融資方式。

    劉麗杰表示，展望2023年，化解房企風險仍將是各地政府的關注重點，各項已出臺政策將進一步深化落地，房企金融風險有望加快出清。

    落實“保交樓”保民生工作

    激活樓市需求提振購房信心

    多位行業(yè)專家表示，在防風險、改善行業(yè)資產負債情況同時，要將政策著力點落在進一步強化“保交樓”保民生、支持合理住房消費需求等方面，堅持“房住不炒”定位。

    “‘保交樓’仍是化解房企金融風險的重要一環(huán)。”劉麗杰表示，新房項目順利交付，滿足剛性和改善性需求，房地產市場才能從根本上恢復平穩(wěn)發(fā)展。2022年，在多項金融政策支持下，“保交樓”取得一定進展，但仍有一定體量的停工項目尚未得到妥善處置，2023年“保交樓”任務仍需努力落實。

    當前，多地都將“保交樓”工作視為重要任務。比如，吉林省今年要求完成1.5萬套保交樓任務；安徽省推進房地產開發(fā)項目逾期交房專項治理，加強商品房預售資金、交付質量等監(jiān)管力度。

    “對于房企來說，要抓住當前各項利好政策，通過補充資金完成‘保交樓’任務，通過借新償舊、合理展期緩解償債壓力，通過收并購等市場化方式實現(xiàn)資產‘瘦身’。”劉水表示，在積極主動化解風險的基礎上，房企才有望在銷售市場和融資市場上重獲信任，進而修復現(xiàn)金流。

    今年政府工作報告指出，“支持剛性和改善性住房需求”。2022年以來，各地持續(xù)出臺優(yōu)化購房信貸、公積金、松綁限購、限售等政策，降低購房門檻及成本，加快剛需及改善性需求入市。

    全國人大代表、榮華控股集團董事長崔榮華建議，在全國范圍內推行住房商業(yè)貸款轉住房公積金貸款的政策。她表示，“在房地產市場規(guī)模大、影響人群數(shù)量多的一線城市，加快推行速度，讓惠民政策盡快落地，在已出臺‘商轉公’政策的城市出臺實施細則，推動‘商轉公’的真正落地，并為后續(xù)跟進城市提供參考樣本。”

    全國政協(xié)委員、國務院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂表示，在居民消費中，住房及相關消費占比很高，去年四季度中央出臺了穩(wěn)定房地產市場的若干條政策，目前一些一線城市的房地產市場有所復蘇，消費和價格都有所回升。

    “要繼續(xù)實施中央已經出臺的穩(wěn)房地產市場的舉措，多種方式緩解房地產開發(fā)企業(yè)的流動資金困難，鼓勵剛性和改善性住房消費需求。總之，一定要把房地產市場穩(wěn)住。”馬建堂說。

    “預計需求端的支持性政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。”劉麗杰表示，當前市場修復態(tài)勢尚未穩(wěn)固，仍要進一步修復市場預期，應加大對改善性住房消費的支持力度。

    陳文靜表示，“預計未來針對新市民住房的政策支持力度將進一步加強，特別是在新市民人口較多的城市，降低購房門檻和購房成本均有一定空間。同時，對于購買家具、家電等配套消費的金融支持力度也可以加強。”

    告別高負債無序擴張時代

    推動向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

    今年政府工作報告提出，“要加強住房保障體系建設，解決好新市民、青年人等住房問題”。在業(yè)內看來，這是房地產新發(fā)展模式的重要支撐點。

    全國政協(xié)委員、四川省商會副會長、明宇實業(yè)集團有限公司董事長張建明建議，同步推進保障性住房建設和商品房市場化，完善住房“雙軌制”長效體系。應將“人人有房居”而非“人人有房產”作為政策導向，一手抓保障性住房建設，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌制”長效體系。

    “從住房結構來講，保障性住房的建設規(guī)模將會進一步提高，向更多的人提供低成本住房。在實現(xiàn)‘住有所居’的同時，也能起到穩(wěn)定房價的作用。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，“房價穩(wěn)定了，地價也就穩(wěn)定了，進而預期也就穩(wěn)定了。”

    為了加快發(fā)展保障性租賃市場，2023年1月份舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，把發(fā)展保障性租賃住房，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題，作為2023年房地產市場工作的重點內容之一。

    那么，如何擴大長租市場規(guī)模，同時確保租賃市場有合適的回報率呢？上海易居房地產研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘向《證券日報》記者表示，可以從降低租賃住房建設運營成本和完善退出機制等方面入手。一方面給予住房租賃企業(yè)一定風險補償和其它相關政策支持；另一方面，通過確立清晰的產權關系和建立穩(wěn)定的租賃關系，不斷豐富基礎資產類別，加快推進租賃住房領域REITs。

    實際上，2022年12月份，證監(jiān)會副主席李超曾提出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產等領域。

    “此外，還可以發(fā)展公共服務，提升租賃住房本身的質量，優(yōu)化租賃住房周邊配套設施，改善居住體驗。通過探索積分賦權等方式，使公共服務的享受標準與住房擁有情況脫鉤，使租賃群體也能享有同等范圍與質量的公共服務資源。”姚臘如是說。

    更重要的是，對于業(yè)內極為關注的房地產新發(fā)展模式，有分析人士稱，核心之一就是低負債、穩(wěn)杠桿、重運營，房企業(yè)務重心從前端開發(fā)向后端運營服務轉移，完成從開發(fā)商到運營服務商的轉變。中金公司研報表示，新發(fā)展模式蘊含著未來房企發(fā)展的五個新方向，一是新建商品住宅逐漸轉向重點服務于改善型需求；二是保障性和市場化租賃住房將成為發(fā)展藍海；三是綜合城市更新能力將為企業(yè)帶來更多機遇；四是存量房經營和交易活動的體量逐步擴大；五是房地產金融服務業(yè)務更加規(guī)范化發(fā)展。

    “房地產新發(fā)展模式既是指業(yè)務方向的新模式，也是指經營策略的新模式。房企要將業(yè)務發(fā)展方向與當前改善資產負債表的導向相結合，在降低杠桿、縮減負債的前提下探索對應的發(fā)展模式。”劉水認為，房企首先要立足于開發(fā)業(yè)務，在此基礎上結合政策導向探尋新的業(yè)務發(fā)展方向，如參與城市更新、改善型住房建設、長租項目建設等。

    總體而言，當下的房地產行業(yè)已經告別高負債模式，走上向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡之路。