房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展應(yīng)從三方面發(fā)力

    王麗新

    一年一度的全國兩會，是展望全年政策走向與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。仔細(xì)研讀今年的政府工作報(bào)告（下稱《報(bào)告》）可知，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將主要聚焦防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)三大領(lǐng)域，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

    眾所周知，在過去一年多的時(shí)間里，受多種內(nèi)外部因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，樓市銷售下行，“千億房企”債務(wù)違約頻發(fā)，引發(fā)部分項(xiàng)目出現(xiàn)交付風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)隱患，是過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式積弊所致。行業(yè)無序擴(kuò)張的教訓(xùn)，已令整個行業(yè)警醒。未來，在消除“高血壓癥”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的過程中，仍需各方主體共同努力，在企業(yè)端、供應(yīng)端、需求端壓實(shí)責(zé)任，有防有限，有引導(dǎo)有支持，推動行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    在企業(yè)端，《報(bào)告》指出，“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”實(shí)際上，從2022年年底以來，多個部門多次強(qiáng)調(diào)，化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。

    “防風(fēng)險(xiǎn)”無疑將是今年房地產(chǎn)行業(yè)的重要目標(biāo)，其中有三大信號值得關(guān)注。一是使“保交樓”相關(guān)政策切實(shí)落地。比如繼放開房企股權(quán)融資，明確將募資用于保交樓項(xiàng)目后，進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金、交付質(zhì)量等方面的監(jiān)管力度。二是繼續(xù)創(chuàng)新金融工具，支持頭部優(yōu)質(zhì)房企融資，改善其現(xiàn)金流和資產(chǎn)負(fù)債表。但這不意味著要“優(yōu)待”出險(xiǎn)房企，對于違規(guī)經(jīng)營房企，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。三是“防止無序擴(kuò)張”這一提法，意味著加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，采取必要措施避免優(yōu)質(zhì)房企重走高杠桿過度融資的老路，防止出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

    在供給端，《報(bào)告》指出，“要加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，解決好新市民、青年人等住房問題。”從近期一系列金融、租賃政策出臺的細(xì)則看，租購并舉的供給思路正逐漸明晰。這既是住房雙軌制的重要組成，也是未來房地產(chǎn)新發(fā)展模式的核心。

    諸多金融服務(wù)正在加緊跟上，這對租賃市場的發(fā)展是重大利好信號。當(dāng)下，多地均在加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款等。此外，央行、銀保監(jiān)會近期公開征求意見的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》更是為租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營等多個環(huán)節(jié)設(shè)立了包括開發(fā)貸、團(tuán)體購房貸、經(jīng)營貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔(dān)保債、REITs等間接融資工具，力度空前。

    在需求端，《報(bào)告》指出，“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”“支持剛性和改善性住房需求”。住房消費(fèi)市場是擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐力，此次提及“支持剛性和改善性住房需求”，并非老生常談，而是提振購房者信心的定心丸。

    在增信心、促需求方面，可因城施策精準(zhǔn)對癥，著力改善預(yù)期、擴(kuò)大有效需求。一方面，通過放寬限購、降低首付比例等手段釋放改善性需求空間；另一方面，出臺定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房等政策，激活剛需市場。

    總體而言，堅(jiān)持“房住不炒”，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，仍需房企創(chuàng)新商業(yè)模式，優(yōu)化發(fā)展路徑。建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，是中長期目標(biāo)，當(dāng)穩(wěn)扎穩(wěn)打，久久為功。