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讓存量房貸還款人 有更多“獲得感”

2023-08-03 11:42  來源:證券時(shí)報(bào)

    證券時(shí)報(bào)記者 孫璐璐

    時(shí)隔近半個(gè)月,人民銀行再提存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整。這一次,市場有更多期待。

    從央行前后兩次表態(tài)看,措辭有著微妙的變化。7月14日,央行貨幣政策司司長鄒瀾稱,“支持和鼓勵(lì)”商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或是新發(fā)放貸款置換原來存量貸款。8月1日央行召開的下半年工作會(huì)議則直截了當(dāng)提出,“指導(dǎo)”商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。從“支持和鼓勵(lì)”變?yōu)?ldquo;指導(dǎo)”,說明下調(diào)存量住房貸款利率將有實(shí)招落地。

    實(shí)際上,存量住房貸款利率的下調(diào)在2008年便有過先例。央行當(dāng)年發(fā)文,擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,調(diào)整最低首付款比例。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;對于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平,金融機(jī)構(gòu)在合理評估貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,按照原貸款合同約定條款自主確定。中泰證券研報(bào)測算,當(dāng)時(shí)能享受到下調(diào)的客戶比例不到6%。

    結(jié)合此前經(jīng)驗(yàn)以及近年的利率市場化機(jī)制,此次存量房貸利率調(diào)整,可能將通過監(jiān)管部門直接發(fā)文,或指導(dǎo)利率自律機(jī)制引導(dǎo)銀行等方式,推動(dòng)存量住房貸款利率更大幅度地下調(diào)。

    當(dāng)前,全國不少地區(qū)的新發(fā)放首套按揭貸款利率已降至4%左右,但前幾年購房者中不少人的房貸利率高達(dá)5%~6%。想讓存量房貸還款人有更多“獲得感”,需打破原有房貸利率定價(jià),顯著縮小新發(fā)放房貸與存量房貸之間的利差。

    此前銀行對于央行首次表態(tài)調(diào)整存量房貸利率多持觀望態(tài)度,就是希望有關(guān)部門發(fā)文明確,以便“師出有名”,有操作依據(jù)。畢竟對銀行而言,個(gè)人房貸屬優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),在凈息差不斷收窄的當(dāng)下,降低房貸利率是讓利于民,且在業(yè)務(wù)嚴(yán)監(jiān)管的情況下,如何突破現(xiàn)有房貸政策,需要監(jiān)管部門予以明確指導(dǎo),銀行不敢擅自“搶跑”。

    需要注意的是,在市場化、法治化大原則下,監(jiān)管部門的指導(dǎo)將更多體現(xiàn)為劃定存量房貸利率調(diào)整的操作邊界,至于利率具體降幅多少、惠及哪些還款人等操作細(xì)節(jié)則是各家銀行自主決定。

    總體看,存量房貸利率調(diào)整是優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容,隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)宜從過去的防過熱盡快向防過冷轉(zhuǎn)變,相關(guān)部門應(yīng)抓緊從供需兩端調(diào)整現(xiàn)行限制性措施,穩(wěn)住房地產(chǎn)市場預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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