暖風頻吹 房企融資環(huán)境現(xiàn)積極變化

    11月以來，多家房企發(fā)債融資取得新進展，顯示“第二支箭”正顯現(xiàn)效果。同時，近期利好政策接踵而至，涵蓋房地產(chǎn)供給需求兩側(cè)，涉及穩(wěn)定開發(fā)貸投放、推動保交樓專項借款加快落地等多方面。專家認為，短期來看，房企融資已出現(xiàn)修復跡象，受政策支持影響，房地產(chǎn)投資有望逐步觸底企穩(wěn)，市場信心也將得到提振。

    民營房企發(fā)債取得新進展

    11月首日，銀行間市場交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進公司召開21家民營房企座談會。一周后，交易商協(xié)會表示，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（又稱“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

    在此背景下，近期多家房企發(fā)債融資取得積極進展。例如，11月14日，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行；截至11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據(jù)注冊；11月17日，交易商協(xié)會受理新城控股150億元儲架式注冊發(fā)行。交易商協(xié)會透露，多家民營房企正在開展發(fā)債注冊籌備工作，并向中債信用增進公司遞交了增信業(yè)務意向。

    中債信用增進公司此前表示，將進一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作，加大對民營房企增信服務力度，有意向民營房企可提出增信需求。

    “‘第二支箭’進一步充分發(fā)揮作用，有利于提振投資者信心，尤其有利于穩(wěn)定和擴大民營企業(yè)的融資。”中信證券首席經(jīng)濟學家明明稱。

    東方金誠研究發(fā)展部高級分析師馮琳表示，對于房企發(fā)債而言，目前支持方式更加豐富，政策意圖也更加清晰。這將對基本面較好、但受到市場悲觀情緒影響的民營企業(yè)地產(chǎn)債價格形成支撐，從而修復市場信心，助力民營房企融資改善及房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。

    河南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會日前發(fā)文表示，人民銀行將銀行間債券市場發(fā)債范圍擴大至地方優(yōu)質(zhì)民營房企，將給河南省本土優(yōu)質(zhì)民營房企融資提供更多機會，對河南省房地產(chǎn)市場信心的恢復具有一定的促進作用。

    更多融資渠道加速打通

    在房企債券融資陸續(xù)取得進展的同時，股權融資、信貸支持等更多渠道也在加速打通。

    人民銀行、銀保監(jiān)會日前印發(fā)的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》也給房地產(chǎn)市場吃了一顆“定心丸”?！锻ㄖ诽岢隽酥T多短期和中長期政策，例如，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持等。

    人民銀行行長易綱日前表示，近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善。隨著中國城鎮(zhèn)化進程不斷推進，相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

    “從銀行表內(nèi)信貸來看，銀行開發(fā)貸余額有望在四季度重拾增長勢頭。”植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平預計，今年第四季度房企新增銀行貸款4200億元左右，較第三季度增加約300億元。

    股權融資方面，涉房企業(yè)在A股融資政策更加清晰。證監(jiān)會近期明確，允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資。此后不久，中國能建與東百集團兩家“符合條件”的涉房企業(yè)便披露了非公開發(fā)行股票事項的提示性公告，擬定增募集資金分別不超過150億元和10億元。

    此外，銀保監(jiān)會等三部門日前發(fā)文明確，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管規(guī)定額度后，房企可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。業(yè)內(nèi)普遍認為，此舉有助于支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用預售監(jiān)管資金，防范化解房企流動性風險。“保函置換”政策可視為是《通知》的延續(xù)，并與之形成政策接力，重在提振市場信心。

    政策組合拳促樓市回暖

    除了融資端利好政策不斷出臺外，金融管理部門還通過多種舉措從供需兩端發(fā)力，提振房地產(chǎn)市場信心。

    一方面，在供給端著力化解房企風險。人民銀行日前發(fā)布的2022年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告提出，推動保交樓專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    另一方面，在需求端降低居民購房成本。前期人民銀行等多部門接續(xù)推出的下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠等多項舉措有助于激發(fā)剛性和改善性住房需求。

    中金公司首席宏觀分析師張文朗認為，近期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策舉措密集出臺，主要聚焦保障房企合理融資需求，以及在“房住不炒”的前提下穩(wěn)剛需和改善性住房需求等領域，有望促進房地產(chǎn)市場供需兩端進一步企穩(wěn)。

    連平預計，房地產(chǎn)投資有望在年末觸底企穩(wěn)?？紤]到住房銷售可能在季節(jié)性特征的推動下出現(xiàn)小幅回升，且房企融資環(huán)境邊際改善，有利于推動新屋開工。同時，保交樓專項借款加速落地有助于加快商品房施工和竣工面積回升。

    “考慮到2021年第四季度基數(shù)偏低的因素，房地產(chǎn)投資增速可能在今年第四季度實現(xiàn)階段性止跌企穩(wěn)，2023年有望趨于回升。”連平稱。